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Zahlungsaufforderung OR 257d

Ist ein Mieter im Verzug mit der Mietzinszahlung, so muss der Vermieter den Verzug mit einer Zahlungsaufforderung nach Art. 257d OR anzeigen.
Dem säumigen Mieter wird eine 30-tägige Zahlungsfrist gesetzt. Zahlt dieser innert dieser Frist nicht, so kann der Vermieter der Mieterschaft auf das Ende des nachfolgenden Monates ausserordentlich kündigen.

Briefvorlage Zahlungsaufforderung

Was ist zu beachten bei einer Zahlungsaufforderung?

  • Miete wurde nicht bezahlt (1. Fälligkeit)
  • Schreiben der Zahlungsaufforderung an sämtliche Parteien (Familienwohnung) zustellen
  • Empfehlung: Zustellung per Einschreiben (Beweispflicht)
  • Absender auf jedem Couvert aufführen
  • Schreiben bzw. Couvert nicht öffnen, wenn es postalisch nicht zugestellt werden konnte und an den Versender (Vermieter) retourniert wird

Ab wann gilt die Zahlungsaufforderung als zugestellt?
Ein Beispiel: Ein Ehepaar wohnt in einer Mietwohnung und die Miete Oktober 2023 wurde nicht bezahlt. Fälligkeit der Miete auf den 1. im Voraus.:

Montag09.10.2023Versand der Zahlungsaufforderung inkl. Kündigungsandrohung separat an beide Ehegatten
Dienstag10.10.2013Zustellungsversuch - Mieter sind nicht zu hause
Mittwoch11.10.2023Start der 7-tägigen Abholungsfrist
Donnerstag12.10.2023 
Freitag13.10.2023Ehegattin holt das Einschreiben ab
Samstag14.10.2023 
usw.  
Dienstag17.10.2023Ende der Abholungsfrist
(Der Ehemann hat den Brief nicht abgeholt)
Bei einer Familienwohnung beginnt die Frist nach Erhalt der zweiten, separat zugestellten, Mitteilung zu laufen!
Mittwoch18.10.2023Beginn der 30-tägigen Zahlungsfrist
Donnerstag19.10.2023 
Freitag20.10.2023 
usw.  
Donnerstag16.11.2023Ende der Zahlungsfrist
(die Mietzinszahlung muss erfolgt sein)
Freitag17.11.2023Versand der Kündigungsschreiben separat an beide Ehegatten
-> Kündigung per 31.12.2023 möglich
Samstag18.11.2023 
Sonntag19.11.2023 
Montag20.11.2023Kündigung per 31.12.2023 gilt dann als zugestellt

 

Bemerkung:
Diese (ausserordentliche) Kündigung auf den 31.12. wegen Zahlungsverzugs ist in diesem Beispiel möglich - obwohl der 31.12. im Kanton Schwyz grundsätzlich kein Kündigungstermin ist.