Mietzinsberechnung
Beispiel für die Mietzinsberechnung bei einer Änderung des Referenzzinssatzes:
Der aktuelle Mietzins beträgt Fr. 1'200.--. Dieser basiert auf einem Referenzzinssatz von 1.5 Prozent. Der Referenzzinssatz steigt auf 1.75 Prozent. Damit ist eine Mietzinserhöhung von 3 Prozent möglich. Zusätzlich kann der Vermieter die Teuerung auf dem Eigenkapital sowie die Unterhaltsteuerung geltend machen. Im Weiteren kann der Vermieter, die seit der letzten Mietzinsanpassung allfällig getroffenen wertvermehrenden und/oder energetischen Investitionen auf die Nettomiete aufrechnen.
Der Vermieter kann auf dem gesetzlich festgelegten Anteil von 40 Prozent des Mietzinses die Teuerung einmal pro Jahr aufrechnen.
Beispiel für die Teuerungsaufrechnung bei einem
Mietzins von CHF 1'200.--, hiervon 40 Prozent = CHF 480.--
CHF 480.--
x neuer Landesindex
----------------------- minus CHF 480.-- = Mietzinsaufschlag in CHF
alter Index
Zusätzlich kann der Vermieter die allgemeine Kostensteigerung (gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten wie Versicherungsprämien, Gebühren, Reparaturkosten etc.) geltend machen. Während die Erhöhungen bei Referenzzinssatz und Teuerung unbestritten sind, gehen die Meinungen bei der Kostensteigerung auseinander. Je nach regionaler Praxis der Schlichtungsbehörden kommt für diese allgemeinen Kostensteigerungen eine jährliche Pauschale von beispielsweise 0.5% zur Anwendung. Diese Pauschale muss jedoch bei einer Anfechtung durch die Mieter aufgrund der effektiven Zahlen belegt werden. Die Lehre und Rechtsprechung verlangen die Ermittlung nach Massgabe zweier Vergleichsperioden. Die Vermieterschaft hat dafür grundsätzlich den Durchschnitt der drei Jahre vor der letzten Mietzinsfestsetzung mit den durchschnittlichen Kosten der drei Jahre vor einer geplanten Mietzinserhöhung zu vergleichen.
Der Vermieter muss dem Mieter die Mietzinserhöhung fristgerecht mit dem «Amtlichen Formular» mitteilen. Als mögliche Anpassungstermine gelten die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungstermine und, sofern nichts vereinbart, die ortsüblichen Kündigungstermine. Die Mietzinsanpassung muss mind. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter ankommen. Die Mietzinsanpassungsformulare müssen nicht getrennt an jeden Mieter, Ehegatten oder eingetragenen Partner zugestellt werden.
Wichtig zu beachten bei einer Mietvertragsänderung sind:
- Amtliches Formular verwenden
- Mietzinsanpassung muss mind. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter ankommen
- Empfehlenswert eingeschrieben zustellen
- Absender auf jedes Couvert schreiben (Couvert verschlossen aufbewahren falls es nicht zugestellt werden konnte)