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Informationen HEV Schweiz inkl. Musterbrief - Reaktion Vermieter auf Mietzinsherabsetzungsbegehren des Mieters aufgrund Corona

Auf der Homepage des HEV Schweiz finden Sie allgemeine Antworten auf die wichtigsten Rechtsfragen rund um die Corona-Pandemie und deren Auswirkung auf das Eigentum. Bei den Ausführungen handelt es sich um die Empfehlungen des HEV Schweiz. Der Fragenkatalog ist nicht abschliessend und wird laufend erweitert. Bitte beachten Sie, dass diese Empfehlungen weder eine persönliche Rechtsberatung ersetzen noch die jeweiligen besonderen Gegebenheiten des Einzelfalles berücksichtigen.

Link Fragen und Antworten HEV Schweiz

Brief - Reaktion Vermieter auf Mietzinsherabsetzungsbegehren des Mieters aufgrund Corona

Auch Ständerat macht Vermieter von Geschäftsräumen für Staatseingriffe haftbar

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 8. Juni 2020

Nach dem Nationalrat hat auch der Ständerat eine Motion unterstützt, die Vermieter von Geschäftsräumen generell zu einem Teilerlass bei Monatsmieten bis zu 20'000 Franken zwingen will. Der HEV Schweiz hält einen solchen Zwangseingriff in die Mietverträge für verfehlt. Der Vorstoss ist willkürlich, ungerecht und verstösst gegen das Eigentumsrecht sowie die Handels- und Gewerbefreiheit. Die Abgrenzung zu den vielen bereits einvernehmlich abgeschlossenen Vereinbarungen der Mietvertragspartner sowie gegenüber den zahlreich erfolgten staatlichen Unterstützungsmassnahmen wird zu grossen Umsetzungsproblemen und immenser Rechtsunsicherheit führen.

Der Ständerat hat mit 20:19 Stimmen eine gleichlautende Motion wie vor ihm bereits der Nationalrat unterstützt. Die Motion will Vermieter generell zu einem Mieterlass von 60% des Mietzinses bei Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen sowie bei bestimmten reduziert geführten Betrieben zwingen. Dieser staatliche Zwang zum Teil-Mieterlass soll bis zu einer willkürlichen Frankengrenze von monatlichen Mietzinsen bis 20'000 Franken gelten, verbunden mit einer opt-out-Klausel für Monatsmieten ab 15'000 Franken. Diese Zwangsregelung ist ungerecht und unverantwortlich.

Ungerechter Zwang zur Haftung der Vermieter für Staatseingriffe
Die Betriebseinschränkungen erfolgten auf notrechtliche Anordnung des Bundesrates zum Gesundheitsschutz der Bevölkerung. Der Vermieter hat diese Beeinträchtigungen weder verursacht, noch kann er diese beheben. Es ist willkürlich, den Vermieter für die Beeinträchtigungen haften zu lassen und ihn durch staatliche Anordnung um 60% seines vertraglichen Mietzinsanspruchs zu berauben. Trotzdem müssen die Vermieter – welche die Mieterlasse gewähren müssen – jedoch ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) ungeschmälert zahlen. Der rückwirkende Eingriff in die Geschäftsmietverträge ist willkürlich und ungerecht. Die Zwangsregelung missachtet die konkreten Leistungspflichten in den Geschäftsmietverträgen sowie die finanziellen Verhältnisse der jeweiligen Mietparteien. Zulasten von privaten Vermietern und Schweizer Pensionskassen sollen also auch vermögende Unternehmer, darunter auch zahlreiche internationale Konzerne, profitieren.

Willkürliche Pauschalregelung
Die Zwangsregel schafft neue Rechtsunsicherheit: Wie sollen all die bereits einvernehmlich abgeschlossenen Vereinbarungen der Mietvertragspartner über Mieterlasse und andere Erleichterungen angerechnet werden? In etlichen Kantonen wurde sogar ein Teil der Geschäftsmiete vom Staat übernommen; was geschieht in diesen Fällen? Teilweise erhalten Geschäftsmieter auch Versicherungsleistungen für Betriebsausfälle oder Entschädigungen von Gemeinden. Die Forderungen und auch die Auslegung des rückwirkenden Vertragseingriffs im Einzelfall werden enorme Probleme und Rechtsstreite provozieren.

Wettbewerbsverzerrung durch Privilegierung von eingemieteten Unternehmen
Der staatliche Zwang zum Mieterlass schafft zudem eigentums- und wettbewerbsfeindliche Benachteiligungen. Eingemietete Gewerbetreibende werden entlastet, während Gewerbetreibende, die ihren Betrieb in der eigenen Liegenschaft führen, ihre Einnahmenausfälle durch die Covid-19-Krise selbst tragen und darüber hinaus auch alle ihre Raumkosten (Hypothekarzinsen, Betrieb, Unterhalt) weiterhin vollumfänglich selber zahlen. Selbstverantwortung wird offenbar nur von Eigentümer-Unternehmern, nicht aber für Mieter-Unternehmer verlangt.

Nationalrat will mittels Zwangsregelung in Geschäftsmietverträge eingreifen

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 4. Juni 2020

Der Nationalrat hat heute mit knapper Mehrheit eine Motion unterstützt, die auf Kosten der Vermieter einen generellen Zwang zu einem Teilerlass bei Monatsmieten bis zu 20'000 Franken vorsieht. Der HEV Schweiz lehnt einen solchen Zwangseingriff in die Mietverträge ab. Der Vorstoss ist willkürlich, ungerecht und verstösst gegen das Eigentumsrecht sowie die Handels- und Gewerbefreiheit. Die Abgrenzung zu bereits einvernehmlich abgeschlossenen Vereinbarungen der Mietvertragspartner wird zu grossen Umsetzungsproblemen und immenser Rechtsunsicherheit führen.

Die vom Nationalrat unterstützte Motion sieht einen Teil-Mieterlass von 60% des Mietzinses vor. Dieser soll nach einem komplizierten Modell bei monatlichen Mietzinsen bis 20'000 Franken gelten, verbunden mit einer opt-out-Klausel bei Monatsmieten ab 15'000 Franken. Dieser staatliche Zwang zum Teil-Mieterlass soll bei Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen sowie bei bestimmten reduziert geführten Betrieben gelten. Der neue Vorschlag ist für Vermieter und für Mieter ungerecht, weil er eine willkürliche Frankengrenze für den erzwungenen Miet-Teilerlass vorsieht.

Betriebsschliessungen sind nicht vom Vermieter zu verantworten
Die Betriebseinschränkungen erfolgten auf notrechtliche Anordnung des Bundesrates zum Gesundheitsschutz der Bevölkerung. Der Vermieter hat diese Beeinträchtigungen weder verursacht, noch kann er diese beheben. Sie liegen ausserhalb seiner Verantwortung. Es ist willkürlich, den Vermieter dafür haften zu lassen, und ihn mittels staatlicher Anordnung 60% des vertraglichen Mietzinsanspruchs zu berauben. Zusätzlich ungerecht ist, dass die Vermieter – welche die Mieterlasse gewähren müssen – ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) weiterhin ungeschmälert zahlen müssen. Der rückwirkende Eingriff in die Geschäftsmietverträge ist willkürlich und ungerecht. Die Zwangsregelung missachtet die konkreten Leistungspflichten in den Geschäftsmietverträgen sowie die finanziellen Verhältnisse der jeweiligen Mietparteien. Zulasten von privaten Vermietern und Schweizer Pensionskassen werden auch zahlreiche internationale Konzerne profitieren.

Willkürliche Pauschalregelung zu erzwungenen Mieterlassen
Die Zwangsregel schafft zudem Rechtsunsicherheit: Wie sollen all die bereits einvernehmlich abgeschlossenen Vereinbarungen der Mietvertragspartner über Mieterlasse und andere Erleichterungen angerechnet werden? In etlichen Kantonen wurde sogar ein Teil der Geschäftsmiete vom Staat übernommen; was geschieht in diesen Fällen? Teilweise erhalten Geschäftsmieter auch Versicherungsleistungen für Betriebsausfälle oder Entschädigungen von Gemeinden. Die Forderungen und auch die Auslegung des rückwirkenden Vertragseingriffs im Einzelfall werden enorme Probleme und Rechtsstreite provozieren.

Ungerechte Privilegierung von eingemieteten Unternehmen
Der staatliche Zwang zum Mieterlass schafft zudem eigentums- und wettbewerbsfeindliche Benachteiligungen. Eine solche Regelung bevorzugt eingemietete Gewerbetreibende gegenüber jenen, die ihren Betrieb in der eigenen Liegenschaft führen. Eigentümer-Wirte, Eigentümer-Ladenbesitzer usw. müssen sowohl die Einnahmenausfälle durch die Covid-19-Krise selbst tragen und darüber hinaus auch alle ihre Raumkosten – insbesondere die Hypothekarzinsen und Betriebskosten – weiterhin vollumfänglich selber zahlen.

Willkürlicher Eingriff in die Mietverhältnisse: HEV Schweiz lehnt 60%- Zwangserlass bei Geschäftsmieten ab

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 19. Mai 2020

Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK-S) ist der Schwesterkommission des Nationalrates (WAK-N) gefolgt und hat mehrheitlich eine Motion unterstützt, welche die Vermieter zu einem Erlass von 60% der geschuldeten Monatsmieten von Geschäftsräumen zwingt. Dieser Zwang soll für die Zeit der COVID-19-bedingten Schliessung oder Reduktion des Betriebs gelten, und zwar auch für Grossunternehmen mit einem Jahresmietzins von bis zu 240'000 Franken. Der HEV Schweiz lehnt den krassen Eingriff ins Eigentumsrecht der Vermieter ab. Der Vorschlag ist willkürlich und führt auf Mieter- wie auf Vermieterseite zu Ungerechtigkeiten. Er verkennt auch die vielen bereits einvernehmlich abgeschlossenen Lösungen.

Die von der WAK-S nun mehrheitlich unterstützte Motion beruht auf dem Vorschlag der WAK-N und sieht einen staatlich erzwungenen Mieterlass auf Kosten der Vermieter vor. Vermieter von Geschäftsräumen mit einem monatlichen Bruttomietzins von maximal CHF 20'000 müssen dem Mieter einen Erlass von 60% des Mietzinses während der Zeit der Schliessung oder Betriebsreduktion (gemäss COVID-19 Verordnung 2) und damit insgesamt bis CHF 40'000 oder noch mehr gewähren. Bei Mietzinsen ab CHF 15'000 gilt ein auslegungsbedürftiges Opt-Out. Bereits abgeschlossene Vereinbarungen sollen bestehenbleiben. Diese Regelung führt auf Seiten der Vermieter und der Mieter zu Ungerechtigkeiten, weil sie keinerlei Rücksicht nimmt auf die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten, die konkreten Auswirkungen der COVID-19-Notanordnungen und
die individuellen finanziellen Verhältnisse der Parteien. Zudem ist der vorgesehene Zwangserlass bis zu einer bestimmten Frankengrenze der Mietzinsen völlig willkürlich.
Profitieren von dieser Regelung würden also Unternehmer mit einem Jahresmietzins von bis zu 240'000 Franken – und damit nicht nur eingemietete Kleinunternehmer: Vermieter – welche die Mieterlasse auch an potente Grossunternehmen gewähren müssen – müssen demgegenüber ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) weiterhin ungeschmälert bezahlen!

Solidarität und Fairness statt willkürlichem Zwang gefragt

Neutrale Rechtsgutachten (unter anderen von Prof. Peter Higi und Prof. Francois Bohnet) vertreten die Ansicht, dass kein Rechtsanspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses aufgrund der Notrechtsanordnungen zur Betriebseinschränkung besteht. Der HEV Schweiz hat die Vermieter dennoch ungeachtet der Rechtslage stets dazu aufgerufen, im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten mit ihren von Betriebsschliessungen betroffenen Gewerbemietern Lösungen auszuhandeln, um covid-bedingte Konkurse von überlebensfähigen Gewerbemietern vermeiden zu helfen. Es ist Aufgabe der Vertragsparteien situationsgerechte Lösungen auszuarbeiten. Sie haben
auch die Mietverträge vereinbart und kennen die konkrete Betroffenheit am besten. Viele private Vermieter sind ihren Geschäftsmietern bereits mit Erlassen und anderen Erleichterungen entgegengekommen und immer mehr tun dies auch grosse Vermieter.
Es ist zudem eine Illusion zu glauben, dass mit einem – wie auch immer gearteten – rückwirkenden gesetzlichen Eingriff in die vereinbarten Mietverträge Rechtssicherheit entstehen würde. Jeder gesetzliche Eingriff schafft neue Auslegungsprobleme und bietet Juristenfutter für lange Gerichtsverfahren.

Neuer willkürlicher Vorschlag für Zwangserlass bei Geschäftsmieten

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 13. Mai 2020

Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates (WAK-N) hat sich erneut mit der Thematik von möglichen Folgen der COVID-19-Krise auf die Geschäftsraummieten auseinandergesetzt. Sie hat den unterbreiteten Vorschlag der Schwesterkommission des Ständerates klar abgelehnt. Stattdessen hat sie mit knapper Mehrheit eine neue Motion mit einem Zwang zu einem Teilerlass bei Monatsmieten bis zu 20'000 Franken unterstützt. Eine Kommissionsminderheit lehnt einen rückwirkenden Eingriff in die Mietverträge ab. Der HEV Schweiz lehnt den Vorstoss ab. Er würde zu willkürlichen Ungleichbehandlungen und Ungerechtigkeiten führen.

Die neue Variante einer Motion der WAK-N sieht einen Teil-Mieterlass von 60% des Mietzinses vor. Dieser soll nach einem komplizierten Modell bei monatlichen Mietzinsen bis 20'000 Franken gelten, verbunden mit einer opt-out-Klausel bei Monatsmieten ab 15'000.- Franken. Dieser staatliche Zwang zum Teil-Mieterlass soll bei Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen sowie bei bestimmten reduziert geführten Betrieben gelten. Der neue Vorschlag ist für Vermieter und für Mieter ungerecht, weil er eine willkürliche Frankengrenze für den erzwungenen Miet-Teilerlass vorsieht.

Ungerecht ist auch, dass die Vermieter – welche die Mieterlasse gewähren müssen – ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) weiterhin ungeschmälert bezahlen müssen. Zudem soll die Regelung völlig unabhängig von den konkreten Mietvertragspflichten und von den finanziellen Verhältnissen der jeweiligen Parteien gelten. Profitieren von dieser Regelung würden also Unternehmer mit einem Jahresmietzins von bis zu 240'000 Franken – und damit nicht nur eingemietete Kleinunternehmer.

Individuelle Verhältnisse sind zu berücksichtigen
Die Diskussionen im Parlament zeigen, dass es keine auch nur annähernd gerechte Pauschalreglung zu erzwungenen Erlassen von Geschäftsmieten aufgrund von covid-19-bedingten Betriebseinschränkungen gibt. Rückwirkende Eingriffe in die Geschäftsmietverträge führen zu Willkür und Ungerechtigkeiten. Die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten sind im Geschäftsmietbereich äusserst vielfältig und umfassen neben rein mietrechtlichen Aspekten weitere Vertragsabreden und Leistungspflichten der Parteien. Die Regelung würde auch keine Rechtssicherheit schaffen. Im Gegenteil, sie würde neues Juristenfutter für Gerichtsverfahren über weitergehende Forderungen oder die Auslegung des rückwirkenden Vertragseingriffes im Einzelfall provozieren.

Willkürliche Wettbewerbsverzerrung
Der staatliche Zwang zum Mieterlass schafft zudem eigentums- und wettbewerbsfeindliche Benachteiligungen. Eine solche Regelung bevorzugt eingemietete Gewerbetreibende gegenüber Gewerbetreibenden, die ihren Betrieb in der eigenen Liegenschaft führen. Eigentümer-Wirte sollen sowohl die Einnahmeausfälle durch die COVID-19-Krise selbst tragen und darüber hinaus auch alle Raumkosten – insbesondere die Hypothekarzinsen und Betriebskosten – weiterhin vollumfänglich selber zahlen.

Undifferenzierter Zwangserlass zu 70% der Geschäftsmieten gescheitert

Mediencommuniqué vom 6. Mai 2020 vom HEV Schweiz

Die Mehrheit des Ständerates hat die Motion des Nationalrates abgelehnt, welche alle Vermieter von Geschäftsräumen mit corona-bedingt angeordneten Schliessungen zu 70% Mieterlass während zwei Monaten zwingen wollte. Das Parlament hat damit in der Sondersession keinen Eingriff in die bestehenden Mietverträge verabschiedet. Dies zeigt, dass rückwirkende Eingriffe in die Mietverträge unweigerlich zu Willkür und Ungerechtigkeit führen. Es ist unhaltbar, für die notrechtlichen Betriebseinschränkungen generell die Vermieter haften zu lassen. Es ist an den Parteien situationsgerechte Lösungen im Einzelfall auszuhandeln.

Der Bundesrat hatte mittels Notrecht bereits Erleichterungen für Mieter angeordnet, für den Fall, dass sie mit der Zahlung von Mietzinsen in Rückstand geraten. Sie erhalten eine Nachfrist von mindestens 90 Tagen. Diese verordnete Zwangsstundung zugunsten Mieter hat bereits mehrmonatige sanktionslose Mietzinsausfälle für Vermieter zur Folge und hat Druck auf die Parteien gemacht, um einvernehmliche Lösungen zu finden. Weitergehende Eingriffe in die Vertragsbeziehungen zwischen Geschäftsraummietern und Vermietern hat der Bundesrat jedoch mit gutem Grund abgelehnt.

Eingriff in die Mietverträge führt zu Willkür und Ungerechtigkeit
Die Diskussionen im Parlament haben deutlich gemacht, dass es keine gerechte Pauschalreglung zu erzwungenen Mieterlassen von Geschäftsmietern aufgrund von covid-19-bedingten Betriebseinschränkungen gibt. Rückwirkende Eingriffe in die Geschäftsmietverträge führt zu Willkür und Ungerechtigkeit. Die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten sind im Geschäftsmietbereich äusserst vielfältig und umfassen neben rein mietrechtlichen Aspekten weitere Vertragsabreden und Leistungspflichten der Parteien. Auch die finanziellen Verhältnisse von Mietern und Vermietern sind völlig individuell: Es gibt sowohl Unternehmer (Mieter) wie auch Vermieter, welche in vergangenen Jahren ausreichend finanzielle Reserven zum Schultern der Lasten anlegen konnten. Eine generelle Lastenübernahme durch die Vermieter ist weder angezeigt noch gerecht. Schliesslich sind es nicht die Vermieter, welche die Corona-Krise und ihre Folgen verursachten. Zudem müssen die Vermieter ihre Zahlungspflichten ungeschmälert leisten (Hypozinsen, Amortisationen, Gebühren, Abgaben, Hauswarte, Liegenschaftsverwaltungen, Servicefirmen etc.).

Parteien müssen situationsgerechte Lösungen finden
Generelle Zwangserlasse würden auch nicht zu Rechtssicherheit führen, denn jeder Eingriff führt zu Auslegungsspielraum und bietet Juristenfutter für lange Gerichtsverfahren. Geschäftsmieterverbände haben bereits Pilotverfahren angedroht. Es ist an den Parteien, bedarfsgerechte Lösungen auszuhandeln, welche den konkreten Verhältnissen und der individuellen Betroffenheit der Parteien Rechnung tragen.
Die Diskussion über die Auswirkungen und Betroffenheit im Geschäftsmietbereich durch die Corona-Krise sind bisher völlig unklar und beruhen auf reinen Behauptungen. Der Bundesrat hat daher ein Monitoring in Auftrag gegeben, um gesicherte Daten zu erhalten und gestützt darauf allfälligen Handlungsbedarf fundiert zu prüfen. Dies ist zielgerechter als willkürliche Hauruck-Übungen.

 

Vermieter sollen für COVID-bedingte Notrechts-Anordnungen haften

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 5. Mai 2020

Wie gestern bereits der Ständerat hat heute auch der Nationalrat entschieden, die Vermieter für die vom Bundesrat notrechtlich angeordneten Betriebsschliessungen verantwortlich zu machen. Er will alle Vermieter von Geschäftsräumen mit coronabedingt angeordneten Schliessungen zu 70% Mieterlass zwingen. Der HEV Schweiz lehnt einen generellen undifferenzierten gesetzlichen Zwang zu Mieterlassen ab. Die damit verordnete Benachteiligung von Vermietern und Unternehmern in eigenen Geschäftsräumlichkeiten ist krass einseitig und willkürlich.

Gestern hat der Ständerat mit 24:19 Stimmen bereits einen staatlichen Zwang zum generellen Mieterlass durch die Vermieter beschlossen. Dieser soll nicht etwa nur bei Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen gelten, sondern zusätzlich auch bei reduziert geführten Betrieben oder solchen, bei denen ohne irgendwelche Staatsinterventionen der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 50 Prozent tiefer ausgefallen ist! Vermieter – denen diese Einnahmenverluste bis zu 10'000 Franken aufgezwungen werden sollen – müssen ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Entschädigungen/Löhne von Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) jedoch weiterhin ungeschmälert bezahlen. Der Bundesrat lehnte diese Motion ab und heute hat auch der Nationalrat dieser willkürlichen ungerechten Motion des Ständerates eine Abfuhr erteilt. Der HEV Schweiz begrüsst diesen Entscheid.

Eine Mehrheit des Nationalrates hat heute jedoch mit 103 zu 77 Stimmen bei 15 Enthaltungen eine eigene Motion unterstützt, mit der er die Vermieter für die Notrechtsanordnungen für die Covid-bedingten Betriebsschliessungen und deren Folgen haftbar machen will. Die Vermieter sollen auf 70% ihres Ertrags verzichten, ihre Geschäftsobjekte aber bei vollen Kosten nach wie vor unverändert zur Verfügung stellen müssen. Denn die Geschäftsmieter der behördlich geschlossenen Mietobjekte belegen diese weiterhin. Die Räumlichkeiten wurden nicht an den Vermieter zurückgegeben und dieser kann nicht darüber verfügen. Eine solch generelle Regelung mit «verordneten Einnahmeverlusten» – noch dazu derart krassen von 70% der Einnahmen – ist inakzeptabel. Sie stellt einen nicht tolerierbaren Eingriff in Eigentumsrecht, Vertragsfreiheit und Rechtssicherheit dar.

Alle über den gleichen Leisten zu schlagen ist ungerecht
Der gesetzlich geforderte Zwang zu einem fixen Mieterlass soll ungeachtet der vertraglichen Abmachungen und der finanziellen Verhältnisse der Parteien erfolgen. Ebenso sollen allfällige Teil-Weiternutzungen und bereits erfolgte corona-bedingte Unterstützungsmassnahmen an die Gewerbeunternehmer unbeachtet bleiben. Sämtliche finanziellen Unterstützungen von Bund, Kantonen und Gemeinden setzen ausschliesslich bei den Mietern an, Vermieter und selbstnutzende Eigentümer von Geschäftsräumlichkeiten bleiben völlig unberücksichtigt. Der Vorstoss negiert auch die bereits erfolgten kantonalen Regelungen für geförderte partnerschaftliche Mieterlasse.

Privilegierung der Geschäftsmieter schafft ungerechten Wettbewerbsvorteil
Die erzwungenen Mieterlasse schaffen eine willkürliche eigentums- und wettbewerbsfeindliche Benachteiligung. Auch gegenüber allen Unternehmern, deren geschlossener Betrieb sich in der eigenen Liegenschaft befindet, stellt die geforderte Massnahme eine krasse Ungerechtigkeit dar. Sie müssen die Betriebsausfälle ohne jegliche Kostenerlasse vollumfänglich selbst tragen, während die analog betroffenen Geschäftsmieter Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 5. Mai 2020 von generellen Erlassen profitieren können. Folge ist eine krasse Verzerrung des unternehmerischen Wettbewerbs der Konkurrenten.

Der HEV Schweiz lehnt Eingriffe ins Privatrecht und in die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten ab. Er ruft die betroffenen Vertragsparteien weiterhin dazu auf, situationsgerechte und einvernehmliche Lösungen aushandeln. Vermieter dürfen nicht generell und undifferenziert für die staatlichen Notrechtsanordnungen und deren Folgen haftbar gemacht werden, indem auf ihrem Buckel eingemietete Unternehmer gleichsam von einem staatlich erzwungenen Mieterlass profitieren.

Willkürlicher Mieterlass auf dem Buckel der privaten Eigentümer

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 4. Mai 2020

Der Ständerat will Vermieter zu einem Mieterlass von Geschäftsmieten bis insgesamt 10'000 Franken zwingen. Trotz der erzwungenen Einnahmeausfälle müssen die Vermieter die Hypothekarzinsen und weiteren Gebäudekosten weiterhin vollumfänglich zahlen. Bei Monatsmieten über 5’000 Franken sollen Vermieter und Staat einen Teil des Mietzinses zahlen. Gastwirte und andere Gewerbetreibende in der eigenen Liegenschaft gehen leer aus. Der HEV Schweiz lehnt diesen ungerechten und willkürlichen Vorstoss ab.

Der Ständerat hat am ersten Tag der Sondersession einen Vorstoss verabschiedet, um Vermieter eines Geschäftsraumes zu einem Mieterlass von bis zu 10'000 Franken zu zwingen. Dieser staatliche Zwang zum Mieterlass soll nicht etwa nur bei Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen gelten, sondern auch bei reduziert geführten Betrieben oder Betrieben, bei denen ohne irgendwelche Staatsinterventionen der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 50 Prozent tiefer ausgefallen ist! Vermieter – denen diese Einnahmeverluste bis zu 10'000 Franken aufgezwungen werden sollen – müssen ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Entschädigungen/Löhne von Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) jedoch weiterhin ungeschmälert bezahlen. Die Regelung soll völlig unabhängig von den konkreten Mietvertragspflichten und von den finanziellen Verhältnissen der Parteien gelten. Auch wenig begüterte Vermieter, die als ehemalige Selbständige keine Pensionskasse haben und mit den Mieteinnahmen ihre Lebenskosten finanzieren, sollen den Geschäftsmietern die Mieten erlassen müssen.

Undifferenzierter staatlicher Zwang ist ungerecht
Die Zeche für diese krasse Bestimmung zahlen vorwiegend private Kleinvermieter. Sie sind es nämlich, die in erster Linie relativ kleine Mietobjekte mit entsprechend tiefen Mietzinsen bis 5’000 Franken vermieten. Grosse Vermieter (Gesellschaften, Fonds, Versicherungen, Banken etc.) vermieten vielfach grössere, teurere Mietobjekte. Bezogen auf ihr Gesamtportfolio sind die Zwangserlasse ein Pappenstiel. Der Zwang zum Mieterlass belastet also in erster Linie private Kleinvermieter. Bei höheren Monatsmieten über 5'000 Franken sollen die Mietvertragsparteien einen vertraglichen Mieterlass vereinbaren; der Vermieter und der Bund sollen in solchen Fällen einen Teil des Mieterlasses zahlen. Von der staatlichen Subvention sollen alle Geschäftsmieter in der Schweiz – also auch vermögende (internationale) Grossunternehmen – profitieren können.

Willkürliche Wettbewerbsverzerrung
Der staatliche Zwang zum Mieterlass und die Bundessubventionen schaffen willkürlich eigentumsund wettbewerbsfeindliche Benachteiligungen. Eine solche Regelung bevorzugt eingemietete Gewerbetreibende gegenüber  ewerbetreibenden, die ihren Betrieb in der eigenen Liegenschaft führen. Eigentümer-Wirte sollen sowohl die Einnahmeausfälle durch die COVID-19-Krise selbst tragen und darüber hinaus auch alle Raumkosten – insbesondere die Hypothekarzinsen und Betriebskosten – weiterhin vollumfänglich selber zahlen. Der Gastwirt im gemieteten Restaurant auf der anderen Strassenseite soll jedoch einen staatlich angeordneten und je nachdem teilweise subventionierten Mieterlass erhalten und dadurch finanziell unterstützt werden. Diese staatlich verfügte Benachteiligung auf der einen und zu Lasten Dritter gewährte Privilegierung auf der anderen Seite schafft ungleich lange Spiesse im unternehmerischen Wettbewerb der beiden Wirte.

Zwang zu Mieterlass auf Kosten privater «Kleinvermieter»

Mediencommuniqué vom 29. April 2020 vom HEV Schweiz zur Motion 20.3161

Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK-S) unterstützt einen Staatszwang zum Mieterlass durch die Vermieter von Geschäftsräumen mit Mietzinsen bis 5000 Franken. Bei höheren Mietzinsen sollen Vermieter und Staat einen Teil des Mietzinses zahlen. Der HEV Schweiz lehnt diesen ungerechten Vorstoss ab. Der Vorstoss belastet die privaten Kleinvermieter und ist ein Fass ohne Boden.

Die Ständeratskommission (WAK-S) hat an ihrer Sitzung vom 28. April 2020 die Motion 20.3161 verabschiedet, die einen staatlich erzwungenen Mieterlass zulasten der Vermieter vorsieht. Vermieter müssen bei Geschäftsräumen mit einer Bruttomiete von maximal 5000 Franken pro Monat die Nettomiete für die Dauer von zwei Monaten vollständig erlassen. Besonders krass ist diese Regelung, weil sie nicht etwa nur bei Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen gilt, sondern auch bei reduziert geführten Betrieben oder Betrieben, bei denen ohne irgendwelche Staatsinterventionen der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 50 Prozent tiefer ausgefallen ist! Damit darf potenziell jedes Unternehmen in der Schweiz mit einem Monatsmietzins von maximal 5000 Franken, das – beispielsweise infolge gesunkener Auslandnachfrage oder Lieferengpässen – einen Umsatzschwund im Vergleich zum Rekordergebnis des Vorjahres hinnehmen muss, ungestraft während zweier Monate seine Mietzinszahlungen «auslassen».

Private Kleinvermieter zahlen die Zeche
Die Zeche für diese krasse Bestimmung zahlen vorwiegend private Kleinvermieter. Sie sind es nämlich, die in erster Linie relativ kleine Mietobjekte mit entsprechend tiefen Mietzinsen bis 5000 Franken vermieten. Grosse Vermieter (Gesellschaften, Fonds, Versicherungen, Banken etc.) vermieten vielfach grössere, teurere Mietobjekte. Bezogen auf ihr Gesamtportfolio sind die Zwangserlasse ein Pappenstiel. Die WAK-S-Motion ist deshalb sehr ungerecht und geht willkürlich auf Kosten der Kleinvermieter. Auf der anderen Seite wird von den Vermietern wie selbstverständlich verlangt, dass sie trotz erzwungener Einnahmenverluste infolge der Mieterlasse ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Entschädigungen/Löhne von Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) weiterhin zahlen müssen. All dies geschieht zudem ungeachtet der finanziellen
Verhältnisse der Parteien. So profitieren z.B. vermögende eingemietete Unternehmer von den Mieterlassen zulasten wenig begüterter Eigentümer, die beispielsweise ohne weitere Verdienste mit den Mieteinnahmen ihre Lebenskosten finanzieren.


Ungerecht und wettbewerbsverzerrend
Bei höheren Monatsmieten fordert die Kommission die Parteien auf, sich auf einen Erlass von zwei Dritteln des Mietzinses zu einigen; der Bund soll dann für die Dauer von zwei Monaten einen Drittel der Bruttomiete (maximal 3000 Franken) berappen. Der Vorstoss schafft mit all diesen Massnahmen auch eine ungerechte und unzulässige Wettbewerbsverzerrung von eingemieteten Unternehmern gegenüber jenen, die ihren Betrieb in der eigenen Liegenschaft führen. Diese können nicht die hohle Hand machen – weder beim Vermieter noch beim Staat; von ihnen wird weiterhin unternehmerische Eigenverantwortung verlangt.

Genereller Zwang zu 70% Mieterlass ungerecht, willkürlich und inakzeptabel

Mediencommuniqué vom 22. April 2020 vom HEV Schweiz

Die Mehrheit der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrats (WAK-N) will alle Vermieter von Geschäftsräumen mit corona-bedingt angeordneten Schliessungen zu 70% Mieterlass zwingen. Der HEV Schweiz lehnt einen generellen undifferenzierten Zwang zu Mietererlassen ab. Die vorgeschlagene Benachteiligung von Vermietern ist krass einseitig und willkürlich.

Der HEV Schweiz hat seine Mitglieder von Beginn weg aufgerufen, bei Notlagen infolge von Betriebsschliessungen – unabhängig von der Rechtlage – für beide Vertragspartner tragbare Lösungen auszuarbeiten. In aller Regel ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses im Interesse beider Parteien. Die Bewältigung von Notsituationen durch die aktuell angeordneten Betriebsschliessungen sollen daher bilateral und in Bezug auf das konkrete Mietverhältnis angegangen werden. Zahlreiche private Vermieter sind ihren Geschäftsmietern, die ihren Betrieb schliessen mussten, mit Mieterlassen entgegengekommen. Nicht alle privaten Eigentümer sind aufgrund ihrer eigenen weiterlaufenden finanziellen Belastungen dazu bereit. Schliesslich sind auf Seite der Geschäftsraummieter die finanziellen Verhältnisse äusserst unterschiedlich. Es gibt durchaus auch vermögende Geschäftsraummieter.

Vorschlag der Wirtschafts-Kommission (WAK-N) ist inakzeptabel
Die Vermieter müssen ihre Geschäftsobjekte nach wir vor unverändert zur Verfügung stellen. Die Geschäftsmieter der behördlich geschlossenen Mietobjekte belegen diese weiterhin, sie wurden nicht an den Vermieter zurückgegeben und dieser kann nicht darüber verfügen. Auch laufen die Kosten der Vermieter ungeachtet der Betriebsschliessungen weiter, so etwa Hypozinsen, Amortisationen, Gebühren und Abgaben, Entschädigungen/Löhnen von Hauswarten und Liegenschaftsverwaltungen; Handwerkern, Servicefirmen, Energielieferanten usw. All diese Kosten will die Kommissionsmehrheit den Vermietern nicht per gesetzlichen Zwang erlassen. Der Vermieter soll offenbar seine kompletten Leistungen nicht nur gegenüber den Mietern, sondern auch gegenüber seinen anderen Vertragspartnern weiterhin absolut ungeschmälert erbringen müssen. Dies obwohl die Betriebsschliessungen weder vom Vermieter verursacht noch von ihm zu verantworten sind. Generelle Regelungen mit «verordneten Einnahmeverlusten» – noch dazu derart krassen von 70% der Einnahmen – sind inakzeptabel.

Hinzu kommt, dass die Geschäftsmieter offenbar völlig undifferenziert – also ungeachtet ihrer finanziellen Verhältnisse und bereits erfolgter «corona-induzierter» Unterstützungsmassnahmen in den Genuss dieser Mietzinserlasse zulasten der Vermieter kommen sollen.
Erwähnt sei auch, dass alle Unterstützungsmassnahmen von Bund, Kantonen und Gemeinden bei den betroffenen Geschäftsmietern ansetzen – und keine bei den Vermietern. Auch gegenüber Unternehmern, deren geschlossener Betrieb sich in der eigenen Liegenschaft befindet, stellt die geforderte Massnahme eine krasse Ungerechtigkeit dar. Sie müssen die Betriebsausfälle ohne jegliche Kostenerlasse vollumfänglich selbst tragen. Der Vorstoss negiert sodann auch die bereits erfolgten kantonalen Regelungen für geförderte partnerschaftliche Mieterlasse völlig und steht somit mehr als schräg in der Landschaft. Der HEV Schweiz wird sich für die Ablehnung der Kommissionsinitiative einsetzen.
 

Notrechtliche Eingriffe ins Mietrecht und Schiedsentscheide sind untauglich

Mediencommuniqué vom 15. April 2020 vom HEV Schweiz

Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrats (WAK-N) lehnt wie der Bundesrat weitere notrechtliche Eingriffe ins Mietrecht ab. Der HEV Schweiz begrüsst, dass die Kommission bestehende Mietverträge nicht generell aushebeln will. Die konkreten Mietverträge sowie die individuelle Betroffenheit der Parteien und deren finanziellen Möglichkeiten sind äusserst unterschiedlich. Eine generelle Lösung würde zwangsläufig zu Ungerechtigkeiten führen. Die Kommission verweist als Lösungsvorschlag auf Schiedsentscheide von Rechtsanwälten. Diese sind jedoch ungeeignet für die generelle Beurteilung der Rechtslage. Zudem sind die Schiedsrichter nicht wie staatliche Richter demokratisch legitimiert. Deren Entscheide können nicht angefochten und juristisch überprüft werden.

Der HEV Schweiz hat seine Mitglieder von Beginn weg auf allen seinen Kanälen dazu aufgerufen, bei Notlagen infolge von Betriebsschliessungen – unabhängig von der Rechtlage – das Gespräch aufzunehmen und für beide Vertragspartner tragbare Lösungen auszuarbeiten. In aller Regel ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses im Interesse beider Parteien. Die Bewältigung von Notsituationen durch die aktuell angeordneten Betriebsschliessungen soll daher bilateral und in Bezug auf das konkrete Mietverhältnis angegangen werden. Bereits sind zahlreiche Vermieter ihren Geschäftsmietern, die ihren Betrieb schliessen mussten, mit Mieterlassen entgegengekommen. Es gibt aber auch Eigentümer, die nicht über die nötigen Mittel verfügen, um grössere Mietausfälle wirtschaftlich verkraften zu können. Generelle Regelungen mit «verordneten Einnahmeverlusten» bei Vermietern würden nur zur Verlagerung von Notsituationen führen und neue Probleme schaffen (Gefährdung der Zahlung von Hypozinsen, Amortisationen, Gebühren und Abgaben, Entschädigungen/Löhnen von Hauswarten und Liegenschaftsverwaltungen; Handwerkern, Servicefirmen, Energielieferanten usw.). Schliesslich sind auf Seite der Geschäftsraummieter die betriebliche Betroffenheit und auch die finanziellen Verhältnisse äusserst unterschiedlich.

Schiedsgerichtsentscheide taugen nicht als generelle juristische Regel
Die Mandatierung eines Schiedsgerichts erfordert die Zustimmung beider Parteien. Solche Schiedsgerichte bestehen nicht aus demokratisch legitimierten Richtern. Die eingesetzten Schiedsrichter – in der Regel Rechtsanwälte – beurteilen nur den konkret unterbreiteten Einzelfall. Beurteilungen durch Schiedsgerichte sind teuer und kosten rasch mehr als Mieterlasse, da die Entschädigungen der Anwälte für deren Schiedsrichter-Tätigkeit nicht an die staatlichen Gerichtsgebühren gebunden sind. Die unterlegene Partei kann den Entschied zudem nicht durch Anfechtung beim staatlichen Gericht juristisch überprüfen lassen. Sie ist auch an ein einseitiges Urteil durch die «Rechtsanwalts-Richter» gebunden. Schiedsentscheide können daher nicht als generelle juristische «Richtschnur» verwendet werden.
 

HEV begrüsst heutigen Bunderats-Entscheid zu den Geschäftsmieten

Mediencommuniqué vom 8. April 2020 vom HEV Schweiz

Der Bundesrat hat heute beschlossen, nicht in die privatrechtlichen Beziehungen rund um die Geschäftsmieten einzugreifen. Er ruft die Mietparteien eindringlich auf, gemeinsam konstruktive und pragmatische Lösungen auszuarbeiten.

Der HEV begrüsst diesen Entscheid, denn notrechtliche Eingriffe ins Mietrecht mit generellen Vorgaben wären weder praxistauglich noch gerecht. Die finanziellen Möglichkeiten, die direkte oder indirekte Pandemie-Betroffenheit und andere massgebliche Faktoren bei Mietern und Vermietern sind absolut individuell.

«Verordnete Einnahmeverluste» bei Vermietern würden de facto nur zur Verlagerung von Notsituationen führen und neue Probleme schaffen (Gefährdung der Zahlung von Hypozinsen, Amortisationspflichten, Gebühren, Abgaben, Entschädigungen/Löhnen von Hauswarten und Liegenschaftsverwaltungen; Bezahlung von Handwerkern, Servicefirmen, Energiezulieferern u.v.m.).

Der HEV Schweiz hat die schwierige Lage betroffener Geschäftsmieter von Anfang an erkannt und seine Mitglieder von Beginn weg bei sich ergebenden Notlagen zur Solidarität und zur Findung situationsgerechter Lösungen aufgerufen. Der Bundesrat wird die Entwicklungen weiter beobachten. Hierfür hat er die beiden zuständigen Departemente WBF und EFD mit einem Monitoring bis Herbst 2020 beauftragt.

Der HEV ruft die Mietparteien erneut dazu auf, für beide Vertragspartner tragbare Lösungen zur Bewältigung der Folgen von angeordneten Betriebsschliessungen auszuhandeln.
 

Generelle Mietzinsvorgaben sind nicht praxisgerecht und schaffen neue Probleme

Mediencommuniqué vom 07. April 2020 vom HEV Schweiz

Es ist nachvollziehbar, dass von angeordneten Betriebsschliessungen Betroffene ihre Mieten für das Geschäftslokal nicht mehr zahlen wollen. Genauso nachvollziehbar ist aber, dass Vermieter, die ihr Mietobjekt unverändert gemäss Mietvertrag zur Verfügung stellen, nicht die Folgen der notrechtlichen angeordneten Betriebsschliessungen tragen können. Sie müssen ihre Kosten unvermindert weiterhin bezahlen. Die gegenseitigen vertraglichen Leistungspflichten und die finanziellen Verhältnisse sind in jedem Vertragsverhältnis anders. Notrechtliche Eingriffe ins Mietrecht mit generellen Vorgaben sind weder praxistauglich noch gerecht. Gefragt sind Parteilösungen der jeweiligen Geschäftspartner.

Die mietrechtliche Interpretation der in Zusammenhang mit Covid-19 angeordneten Verbote, welche die vertragsgemässe Nutzung eines Geschäftsraums vorübergehend verunmöglichen, sind juristisch umstritten. Der HEV Schweiz geht davon aus, dass in aller Regel solche angeordneten Betriebsschliessungen keinen Mangel der Mietsache darstellen, für den der Vermieter einzustehen hätte. Es besteht demgemäss in der Regel auch kein mietvertraglicher Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses. Dies ist auch das Ergebnis einer neutralen gutachterlichen Stellungnahme von Prof. Dr. Higi (www.hev-schweiz.ch).

Der HEV Schweiz hat die schwierige Lage betroffener Geschäftsmieter von Anfang an erkannt und seine Mitglieder von Beginn weg bei sich ergebenden Notlagen zur Solidarität und zur Findung möglicher, situationsgerechter Lösungen aufgerufen. Gleichzeitig hat der HEV Schweiz aber auch konsequent auf die unterschiedlichen Rechtauffassungen betreffend die obgenannte Mangelfrage, die fehlende auf die aktuelle Krisensituation zugeschnittene Rechtsprechung und die sich daraus ergebende Unsicherheit der Rechtslage hingewiesen.

Die mit der Covid-19-Verordnung Miete und Pacht des Bundesrates vom 27. März 2020 bereits erlassenen Verlängerungen der Nachfristansetzung bei Zahlungsverzug (Art. 257d OR) auf 90 bzw. 120 Tage haben mehrmonatige sanktionslose Mietzinsausfälle für Vermieter zur Folge und stellen insbesondere für viele private Vermieter bereits starke Belastungen dar. Dies umso mehr als – wie die Erfahrungen zeigen – private Vermieter bis zum Zeitpunkt einer Zahlungsfristansetzung nach Zinsverfalldatum meistens bereits mehrere Wochen verstreichen lassen. Eine generelle Lösung für eine Aufteilung von Mieten zwischen Mietern und Vermietern ist nicht gerechtfertigt, würde zwingend zu Ungerechtigkeiten führen und wäre operativ in der Praxis nicht umsetzbar.

Kein Pacht- oder Mietverhältnis wie das andere

  • Die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten von Mietern und Vermietern sind sehr vielfältig.
  • Im Geschäftsmietbereich umfassen die Parteivereinbarungen neben rein mietrechtlichen Aspekten weitere Vertragsabreden und Leistungspflichten der Parteien.
  • Auswirkungen der notrechtlichen Anordnungen auf den Betriebsgang und daraus entstehende Folgen für die Liquidität und damit auf die Zahlungsfähigkeit u.a. auch von Mietzinsen sindebenfalls äusserst vielfältig und direkt vom Einzelfall abhängig.
  • Teilweise lassen sich Umsätze aus aktuell verbotener Tätigkeit (Restaurantbetrieb) durch andere Modelle kompensieren (Auslieferungen; Pizza-Kurierdienste; Online-Angebote etc.).
  • In jedem Einzelfall müsste eruiert werden, ob ein Mieter von seinem Vermieter bereits einen freiwilligen Mietzinserlass oder andere Unterstützungsleistungen erhalten hat.
  • Mietzinsvereinbarungen sind äusserst unterschiedlich. In Fällen mit Umsatzmiete ergibt sich bspw. infolge Umsatzeinbruch aufgrund des Tätigkeitsverbots für den Unternehmer/Mieter von selbst eine Kostensenkung (geringere Miete infolge geringeren Umsatzes bzw. nur sehr tiefe «Sockelmiete», oder Auslagen für immer anfallende Nebenkosten/Betriebskosten).
  • Die finanziellen Möglichkeiten, die direkte oder indirekte Pandemie-Betroffenheit und andere massgebliche Parameter bei Mietern und Vermietern sind absolut individuell.
  • Es gibt sowohl Unternehmen (Mieter) als auch Vermieter, welche in vergangenen Jahren finanzielle Reserven zum Schultern der Lasten anlegen konnten. Eine Lastenübernahme durchandere (Private, Staat), wäre in solchen Fällen weder angezeigt noch gerecht.

Problematische Konsequenzen

  • Ein privater Vermieter, der aufgrund ausfallender Mietzinse in Zahlungsschwierigkeiten gerät, kann von der Verordnung zur Gewährung von Notkrediten und Solidarbürgschaften nicht profitieren. Aufstockungen oder gar Erlasse von Hypotheken von Seiten der Banken erscheinen als kaum realistisch.
  • «Verordnete Einnahmeverluste» bei Vermietern führen de facto nur zur Verlagerung von Notsituationen und schaffen neue Probleme (Gefährdung der Zahlung von Hypozinsen, Amortisationspflichten, Gebühren, Abgaben, Entschädigungen/Löhnen von Hauswarten und Liegenschaftsverwaltungen; Bezahlung von Handwerkern, Servicefirmen, Energiezulieferern u.v.m.).

Eigentümer systemisch benachteiligt

Von angeordneten Betriebsschliessungen betroffen sind nicht ausschliesslich eingemietete Betriebe, sondern auch solche, die ihr Unternehmen in einer eigenen Liegenschaft führen. Solche Gewerbetreibende sind – analog der Mieter – nicht nur von den Betriebsausfällen betroffen, sondern tragen überdies unvermindert die vollen Gebäudekosten, namentlich Hypothekarzinsen und Amortisationen. Dadurch würden erhebliche, staatlich induzierte Ungerechtigkeiten zwischen einzelnen Betrieben generiert.

Kohärenz der Massnahmen wahren

Es ist nicht zu bestreiten: Das Corona-Virus stellt die Schweizer Gesellschaft und Wirtschaft vor enorme, bisher nicht gekannte Herausforderungen. Der Bundesrat hat aber nicht nur notrechtlich
einschneidende Massnahmen erlassen, sondern gleichzeitig massive finanzielle Unterstützungspakete für Betriebe, Selbständigerwerbende und Arbeitnehmer aufgesetzt. Zusätzlich sind subsidiär viele Kantone und Gemeinden mit an die Bundesmassnahmen anschliessenden Unterstützungen, teilweise auch mit à fonds perdu-Beiträgen, aktiv geworden.

Das Gesamtvolumen dieser Unterstützungsmassnahmen liegt mittlerweile deutlich über 60 Milliarden Franken. Zinslose Kredite sowie erweiterte Leistungen bei den Kurzarbeits- und Arbeitslosenentschädigungen stützen Betriebe und Arbeitnehmer. Mit dieser Liquidität wird in der Wirtschaft als auch in der Gesellschaft die Zahlungsfähigkeit gegenüber Lieferanten und Leistungserbringern sichergestellt.

Unter Beachtung von verfahrensökonomischer Logik, volkswirtschaftlicher Konsequenz und Wahrung der Rechtssicherheit kann und darf – zusätzlich zu den massiven Unterstützungsmassnahmen von Liquidität und Kaufkraft – eine staatlich verordnete Minderung oder Aufhebung von vertraglichen Zahlungspflichten in einzelnen Branchen oder Leistungsbereichen (bspw. Miet-, Strom-, Telefonkosten) keine Option sein.
 

Es darf gezügelt werden!

Mediencommuniqué vom 27. März 2020 vom HEV Schweiz

Der Bundesrat hat eine befristete Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen von COVID-19 im Miet- und Pachtbereich erlassen. Der HEV Schweiz begrüsst den klaren Entscheid, dass Umzüge unter Beachtung der Vorgaben betreffend Hygiene und soziale Distanz nach wie vor zulässig sind. Die gleichzeitig erlassene Verlängerung der Fristen bei Zahlungsverzügen auf 90 bzw. gar 120 Tage ist angesichts der immensen Ausfälle, namentlich für private Vermieter, viel zu lang. Begrüsst wird vom HEV jedoch, dass die Verlängerung nur bei effektiv krisenbedingten Rückständen gilt, also eine krisenbedingte Härtefallregelung darstellt.

Der Bundesrat hat mit Wirkung ab dem 28. März 2020 eine neue Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Corona-Virus im Miet- und Pachtwesen erlassen (COVID-Verordnung Miete und Pacht).

HEV Schweiz begrüsst die Klärung der Umzugsregeln: Diese bleiben zulässig
Der Bundesrat hält klar fest, dass das Zügeln weiterhin zulässig ist - unter Einhaltung der Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit (BAG) betreffend Hygiene und soziale Distanz. Die Fachleute aus der Umzugsbranche und Bewirtschaftung haben klar aufgezeigt, dass Umzüge und Wohnungsübernahmen sowie auch Wohnungsabgaben unter Einhaltung der Vorgaben des BAG betreffend Hygiene und soziale Distanz weiterhin zulässig sind. Unzählige Umzüge haben in den letzten Tagen bereits funktioniert. Ein plötzliches Verbot kurz vor dem Umzugstermin hätte Mieter und Vermieter vor den Kopf gestossen und ein Chaos verursacht. Viele Mieter haben sich längst organisiert, Umzugsunternehmen verpflichtet oder Mietwagen gebucht, Möbel an die neue Wohnadresse bestellt und wollen in ihre neue Bleibe einziehen. Was wäre bei einem Verbot in diesen Fällen geschehen? Wer hätte für Schäden infolge des verunmöglichten Auszugs bzw. Neueinzugs gehaftet? Denn Umzüge sind in aller Regel ein Viereck-Verhältnis mit je einem Vermieter und Mieter des Einzugs- und des Auszugsmietobjekts. Ein Verbot hätte eine Kettenreaktion von Ausfällen und Problemen bei Umzugsfirmen, Möbellieferanten etc. geschaffen – ein absolutes Durcheinander wäre die Folge gewesen. Der Entscheid des Bundesrates ist pragmatisch und richtig.

Fristverlängerung bei Zahlungsrückständen der Mieterin
Zahlt ein Mieter den Mietzins nicht, kann ihm nach den aktuellen Bestimmungen der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Gemäss der nun erlassenen neuen Verordnung muss diese Frist bei Wohn- und Geschäftsräumen – statt wie im Gesetz vorgesehen 30 Tage – neu 90 Tage betragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist sogar auf 120 Tage verlängert. Der HEV Schweiz begrüsst jedoch, dass die verordnete Verlängerung der Zahlungsfrist auf Zahlungsverzüge infolge von krisenbedingten Liquiditätsengpässen beschränkt wurde, also eine Art Härtefallklausel darstellt und nicht generell für sämtliche Mietverhältnisse gilt. Für eine Verlängerung der Nachfrist um 30 Tage - also auf insgesamt 60 Tage - hätte der HEV Schweiz Verständnis gezeigt. Eine derart lange Fristverlängerung ist jedoch unverhältnismässig. Dies bedeutet, dass der Mieter bzw. Pächter bis zu dem gültigen Kündigen während vieler Monate im Mietobjekt war, ohne dass der Vermieter hierfür entschädigt wurde. Diese Regelung dürfte namentlich viele private Vermieter sehr hart treffen und schlimmstenfalls in eigene Liquiditätsprobleme stürzen, da sie ihrerseits die Kosten für die Hypothekarzinsen, Bewirtschaftung, Liegenschaftsunterhalt, Hauswart etc. weiterhin bezahlen müssen. Direkte Folge davon ist nun die Gefahr einer endlosen Kettenreaktion: Liquiditätsengpässe bei privaten Vermietern führen zum Ausbleiben von fristgerechten Zahlungen an andere Leistungserbringer, welche dann ihrerseits finanzielle Ausfälle erleiden.

Mietzinszahlungspflicht bei Gewerbemieten: Partnerschaftliche Lösungen
Die vom Bundesrat eingesetzte Task Force – in der auch der HEV Schweiz mitwirkt – soll sodann nach Lösungen suchen für die krisenbedingten Folgen aufgrund einer angeordneten Betriebseinstellung bei gemieteten oder gepachteten Gewerberäumen.
 

Bundesrat setzt Task Force zum Wohneigentum und vermieteten Immobilien ein

Mediencommuniqué vom 24. März 2020 vom HEV Schweiz

Bundesrat setzt Task Force zum Wohneigentum und vermieteten Immobilien ein

Der Hauseigentümerverband (HEV) begrüsst, dass der Bundesrat keine notrechtlichen Eingriffe ins Mietrecht, wie von Mietervertretern geforderte Kündigungsverbote, festlegt. Die von Bundesrat Guy Parmelin umgehend veranlasste Einsetzung einer Task Force unter Mitwirkung der am heutigen «Runden Tisch» vertretenen Verbände und mit
Erweiterung auf Vertreter aus dem Finanzbereich zur Erarbeitung von Lösungsmöglichkeiten wird vom HEV ausdrücklich begrüsst. Dies ist zielführender als notrechtliche Schnellschüsse.


Die vom Bundesrat erlassenen Verordnungen über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19) zum Schutz von Bevölkerung und Volkswirtschaft in Kraft gesetzten Massnahmen sind sehr einschneidend für die Bevölkerung sowie für weite Teile der Wirtschaft. Die Regelungen wirkten sich auch direkt oder indirekt auf die Immobilieneigentümer aus. Sie haben aber auch zu Unsicherheit über den Fortbestand geltender Regeln des Mietrechts bewirkt.

Der HEV hat bereits in einer frühen Phase mit einem Schreiben Bundesrat Guy Parmelin als auch für das Wohnungswesen zuständigen Departementsvorsteher aufgefordert, bei seinen Unterstützungsmassnahmen auch die Betroffenheit des Immobilienmarktes auf den aktuellen bundesrätlichen Radarschirm zu nehmen. Der HEV hat dabei betont, dass in die angekündigten Gespräche unbedingt Vertreter der Immobilieneigentümer ebenso wie der Hypothekargeber miteinzubeziehen sind. Nicht zuletzt aufgrund dieser Intervention hat heute Dienstagmorgen ein «Runder Tisch» mit Bundesrat Parmelin stattgefunden, an dem von Seiten der betroffenen Verbände Delegationen des HEV, der Fédération Romande Immobilière und des Schweizerischen Mieterverbands teilgenommen haben. Gemeinsam als prioritär erkannt und
behandelt wurden die Themen Umzüge (Zügeltermin 31.3.), Zahlungsschwierigkeiten von Mietern sowohl im Wohn- als im Geschäftsbereich und Zahlungsschwierigkeiten von Immobilieneigentümern/Vermietern.

Der HEV hat in seinen Positionen folgendes festgehalten:

  • In der ausserordentlichen Situation sind Solidarität und im Rahmen der Möglichkeiten fallspezifisch besondere Lösungen aller Beteiligten gefragt.
  • Umzüge per 31. März sollen dort stattfinden können, wo diese unter Einhaltung der notwendigen Massnahmen möglich sind. Wo immer möglich jedoch soll – in gegenseitiger Verständigung der Betroffenen – der Zügeltermin verschoben werden. Wenn ein Mieter nicht in seine (neue) Wohnung einziehen kann, weil der jetzige Mieter nicht auszieht, muss rechtsverbindlich sichergestellt sein, dass der Vermieter nicht haftbar ist, weil er das vertraglich zugesicherte Wohnlogis nicht übergeben kann.
  • Notrechtliche Eingriffe ins Privatrecht – wie etwa die vom Mieterverband geforderte Aushebelung des Mietrechts – lehnt der HEV grundsätzlich entschieden ab. Zu einzelnen, in der aktuellen Situation wirkungsrelevanten Bestimmungen, sollen zeitlich begrenzte Ausnahmeregelungen definiert werden.
  • Vom HEV ebenso abgelehnt wird eine Aufhebung der Zahlungspflicht für Mieter. Gefragt sind individuelle Lösungen, wo krisenbedingt eine Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. In solchen Fällen sollen die Parteien unter Einbezug der Hypothekargeber auf die konkrete Situation abgestimmte Lösungen aushandeln.
  • Betreffend vermietete Geschäftsräumlichkeiten ist unmissverständlich festzuhalten, dass pandemiebedingt angeordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen keinen «Mangel am Mietobjekt» im Sinne des Mietrechts darstellen und somit keinen Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung besteht.
  • Auch private Immobilieneigentümer und Vermieter, sowohl von Wohn- als auch von Geschäftsräumlichkeiten, haben ihrerseits zahlreiche finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen (bspw. für Hypothekarzinsen, Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Hauswartung, Lift-Serviceabonnemente usw.).
  • Bei Zahlungsschwierigkeiten von Wohneigentümern und Vermietern dürfen die Hypotheken nicht gleich gekündigt werden. Die «Guillotine-Klausel» in den Hypothekarverträgen ist ausser Kraft zu setzen.


Gesamtbetrachtung bleibt zentral
Der HEV wird bei seiner Mitarbeit in der Task Force weiterhin auch das zwingend nötige Gewicht auf die Gesamtsicht legen. Der Bund und verschiedene Kantone haben namhafte Unterstützungspakete in zweistelliger Milliardenhöhe beschlossen. Diese setzen bei Unternehmen, Arbeitnehmern, selbständig Erwerbstätigen und Arbeitslosen an. Private Immobilieneigentümer sind darin nicht berücksichtigt. Beim Immobiliensektor geht es um einen wichtigen Teil der Volkswirtschaft unseres Landes. Finanzpakete stützen bereits die Wirtschaft mit der Übernahme von Produktions- und Lohnausfällen und sichern damit in der gesamthaften Wertschöpfungskette Einkommen und Kaufkraft. Eine generelle Aufhebung oder Aussetzung von Zahlungspflichten von betroffenen (Geschäftsraum-)Mietern kann deshalb kein Thema sein. Dies
wäre untragbar für viele private Vermieter und auch ungerecht gegenüber den selbstnutzenden Wohneigentümern, die ihren Zahlungspflichten ebenfalls nachkommen müssen. Die Hypothekarschulden in der Schweiz betragen rund 1‘000 Milliarden Franken – ein Immobiliencrash infolge von zahlreichen Notverkäufen ist mit aller Kraft zu verhindern.
 

Notsituation erfordert Solidarität von allen Seiten

Mediencommuniqué vom 20. März 2020 vom HEV Schweiz

Die durch COVID-19 ausgelöste Lage und die darauffolgenden Anordnungen durch den Bundesrat sind einschneidend. Sie fordern gleichermassen unsere Bevölkerung, die Wirtschaft und auch die Eigentümer, Vermieter und Mieter. Der HEV Schweiz fordert alle Seiten zur gegenseitigen Solidarität auf.

Infolge der durch COVID-19 ausgelösten Pandemie hat der Bundesrat die Situation in der Schweiz als «ausserordentliche Lage» gemäss Epidemiengesetz eingestuft. Er hat einschneidende Massnahmen gegenüber der Bevölkerung, Organisationen und Institutionen sowie grossen Teilen der Wirtschaft erlassen. Die gesamte Bevölkerung ist betroffen und dringend aufgerufen, Verantwortung zu übernehmen. Um die Situation zu meistern, ist Solidarität von allen gefragt.

Die Massnahmen des Bundesrates sind sehr einschneidend für die Bevölkerung sowie für weite Teile der Wirtschaft. Die Massnahmen sind zum Schutz von Bevölkerung und Volkswirtschaft jedoch notwendig. Der HEV Schweiz trägt die Massnahmen des Bundesrates vollumfänglich mit. Notrechtliche Eingriffe ins Privatrecht – etwa die vom Mieterverband geforderte Aushebelung des Mietrechts – lehnt der Hauseigentümerverband jedoch entschieden ab. Kündigungsverbote und Aufrufe zur Zahlungsverweigerung lösen keine Probleme, sie schaffen lediglich neue. In dieser ausserordentlichen Situation ist Solidarität von allen gefragt. Dies gilt für Eigentümer, Vermieter als auch Mieter und ebenso für Banken und weitere Leistungserbringer.

Krisensituationen erfordern individuelle Regelungen
Die vom Bundesrat in Kraft gesetzten Massnahmen wirken sich auch direkt oder indirekt auf die Immobilieneigentümer aus. So etwa in ihrer Eigenschaft als Bauherren von Renovationsarbeiten oder als Käufer eines im Bau befindlichen Hauses oder einer Wohnung, wenn sich die Fertigstellung infolge der Epidemie verzögert. Getroffen werden auch Vermieter von Gewerberäumen, deren Mieter von angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen betroffen sind. Ungeachtet der unverändert bestehenden Rechtslage ist der aktuellen Ausnahmesituation angemessen Rechnung zu tragen. Die Betroffenheit sowie auch die vertraglichen und die finanziellen Verhältnisse sind sehr unterschiedlich. Erforderlich ist die Bereitschaft der Parteien zum gegenseitigen Aushandeln von situationsspezifischen Lösungen. Bund und Kantone stellen zudem erhebliche Mittel für besonders betroffene Unternehmen und Private bereit.

Notverkäufe sind zu vermeiden
Sind die Partner nicht zu Verhandlungen bereit, sind mit zunehmender Dauer der Krise Notverkäufe von Liegenschaften zu befürchten. Solche Zwangsverkäufe gefährden die Existenz der betroffenen Wohneigentümer und Unternehmen mit deren Geschäftsräumlichkeiten. Folgen solcher Notverkäufe sind aber auch Zahlungsausfälle bei den Hypothekargebern und Bauunternehmern, Hauswarten, Energielieferanten etc. Die Hypothekenschulden in der Schweiz betragen rund 1’000 Milliarden Franken – ein Immobiliencrash infolge von zahlreichen Notverkäufen hätte gravierende Auswirkungen auf unsere gesamte Volkswirtschaft.

Angekündigte Unterstützungsmassnahmen des Bundes
Der Bund und auch bereits verschiedene Kantone haben enorme Summe zur Unterstützung der Wirtschaft und für Härtefälle gesprochen. Der Hauseigentümerverband Schweiz seinerseits hat Bundesrat Guy Parmelin als zuständigen Departementsvorsteher aufgefordert, bei seinen Unterstützungsmassnahmen auch die Betroffenheit des Immobilienmarktes auf den aktuellen bundesrätlichen Radarschirm zu nehmen. In die angekündigten Gespräche sind auch Vertreter der Immobilieneigentümer ebenso wie der Hypothekargeber miteinzubeziehen.

Mietverträge bleiben trotz COVID-19 verbindlich: Alle Parteien sind gefordert

Mediencommuniqué vom 17. März 2020 vom HEV Schweiz

Der Bundesrat hat gestern erstmals seit dem 2. Weltkrieg Notrecht in Kraft gesetzt. Die durch COVID-19 ausgelöste Lage und die darauffolgenden Anordnungen durch den Bundesrat sind einschneidend. Sie fordern unsere Bevölkerung, die Wirtschaft und ebenso die Vermieter und Mieter.

Gültige Verträge bleiben, soweit das Notrecht nichts Anderes vorsieht, bestehen. Dies gilt auch für die vertraglichen Pflichten der Parteien. So bleiben namentlich auch Mietverträge in der Krise weiterhin verbindlich. Dies gilt bei Wohnungs- wie auch bei Geschäftsraum-Mietverträgen. Der Vermieter muss das vertraglich vereinbarte Mietobjekt dem Mieter weiterhin zur Verfügung stellen. Ebenso bleibt die Zahlungspflicht des Mieters für dieses Gebrauchsrecht ungeschmälert bestehen. Dies gilt gleichermassen für Wohn- und Geschäftsraummieter.

Betriebsbeschränkung ist Unternehmerrisiko
Durch den Bundesrat angeordnete vorübergehende Beschränkungen und Verbote von gewissen betrieblichen Tätigkeiten führen nicht zu einem Dahinfallen der Mietverträge. Ebensowenig stellen solche notrechtlichen Betriebsbeschränkungen einen «Mangel am Mietobjekt» dar, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen würde. Der Vermieter erbringt seine Leistungspflicht weiterhin vollumfänglich: Das Mietobjekt (Geschäftslokal, Betriebsstätte) ist nach wie vor voll gebrauchstauglich. Nach Ansicht des Hauseigentümerverbandes fallen angeordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen ins Betriebsrisiko des Unternehmers.

Notsituationen erfordern Individuelle Regelungen
Ungeachtet der Rechtslage ist der aktuellen Ausnahmesituation angemessen Rechnung zu tragen. Dabei gilt es zu bedenken, dass nicht nur der Mieter eine Zahlungspflicht hat, sondern dass auch der Vermieter seinen diversen Zahlungspflichten nachkommen muss (etwa für Hypothekarzinsen, Hauswartung, Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Liftabo etc.). Alle diese Kosten muss der Vermieter ebenso zahlen können wie der Mieter seine Mietzinsen. Allgemeine Forderungen nach Aufhebung einer Zahlungspflicht für Mieter sind daher verfehlt. Es darf nicht ein einzelnes Glied aus dieser ganzen finanziellen Verpflichtungskette herausgebrochen werden. Gefragt sind individuelle Lösungen mit Augenmass in jenen Fällen, wo krisenbedingt eine finanzielle Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. Dies kann zum Beispiel bei einzelnen Geschäftsraummietern aufgrund einer angeordneten Betriebseinstellung vorkommen. In solchen Ausnahmefällen ist es an den Parteien, abgestimmt auf die konkrete Situation Lösungen auszuhandeln, die für beiden Seiten tragbar sind. Denkbar sind Vereinbarungen mit Ratenzahlungen der Miete oder das Gewähren
längerer Zahlungsfristen. Die Bereitschaft der Parteien zum gegenseitigen Aushandeln von Lösungen ist nicht nur im Mietbereich erforderlich, sondern auch im Rest der Zahlungskette, nämlich bei den Banken als Hypothekargeber, den Wasser- und Energielieferanten (öffentliche Werke etc.).

Angekündigte Unterstützungsmassnahmen des Bundesrates
Der Bundesrat hat Unterstützungsmassnahmen für die Wirtschaft und für Härtefälle angekündigt. Infolge von notrechtlich erzwungenen Betriebsbeschränkungen und -verboten wird es durch umsatzabhängige Geschäftsraummieten und Zahlungsausfälle von Mietern auch auf der Vermieterseite zu einschneidenden Einbussen kommen. Der Hauseigentümerverband Schweiz fordert den Bundesrat auf, bei seinen Unterstützungsmassnahmen insbesondere auch stark betroffene Mieter und Vermieter zu berücksichtigen.