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Informationen HEV Schweiz inkl. Musterbrief - Reaktion Vermieter auf Mietzinsherabsetzungsbegehren des Mieters aufgrund Corona

Auf der Homepage des HEV Schweiz finden Sie allgemeine Antworten auf die wichtigsten Rechtsfragen rund um die Corona-Pandemie und deren Auswirkung auf das Eigentum. Bei den Ausführungen handelt es sich um die Empfehlungen des HEV Schweiz. Der Fragenkatalog ist nicht abschliessend und wird laufend erweitert. Bitte beachten Sie, dass diese Empfehlungen weder eine persönliche Rechtsberatung ersetzen noch die jeweiligen besonderen Gegebenheiten des Einzelfalles berücksichtigen.

Link Fragen und Antworten HEV Schweiz

Brief - Reaktion Vermieter auf Mietzinsherabsetzungsbegehren des Mieters aufgrund Corona

Es darf gezügelt werden!

Mediencommuniqué vom 27. März 2020 vom HEV Schweiz

Der Bundesrat hat eine befristete Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen von COVID-19 im Miet- und Pachtbereich erlassen. Der HEV Schweiz begrüsst den klaren Entscheid, dass Umzüge unter Beachtung der Vorgaben betreffend Hygiene und soziale Distanz nach wie vor zulässig sind. Die gleichzeitig erlassene Verlängerung der Fristen bei Zahlungsverzügen auf 90 bzw. gar 120 Tage ist angesichts der immensen Ausfälle, namentlich für private Vermieter, viel zu lang. Begrüsst wird vom HEV jedoch, dass die Verlängerung nur bei effektiv krisenbedingten Rückständen gilt, also eine krisenbedingte Härtefallregelung darstellt.

Der Bundesrat hat mit Wirkung ab dem 28. März 2020 eine neue Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Corona-Virus im Miet- und Pachtwesen erlassen (COVID-Verordnung Miete und Pacht).

HEV Schweiz begrüsst die Klärung der Umzugsregeln: Diese bleiben zulässig
Der Bundesrat hält klar fest, dass das Zügeln weiterhin zulässig ist - unter Einhaltung der Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit (BAG) betreffend Hygiene und soziale Distanz. Die Fachleute aus der Umzugsbranche und Bewirtschaftung haben klar aufgezeigt, dass Umzüge und Wohnungsübernahmen sowie auch Wohnungsabgaben unter Einhaltung der Vorgaben des BAG betreffend Hygiene und soziale Distanz weiterhin zulässig sind. Unzählige Umzüge haben in den letzten Tagen bereits funktioniert. Ein plötzliches Verbot kurz vor dem Umzugstermin hätte Mieter und Vermieter vor den Kopf gestossen und ein Chaos verursacht. Viele Mieter haben sich längst organisiert, Umzugsunternehmen verpflichtet oder Mietwagen gebucht, Möbel an die neue Wohnadresse bestellt und wollen in ihre neue Bleibe einziehen. Was wäre bei einem Verbot in diesen Fällen geschehen? Wer hätte für Schäden infolge des verunmöglichten Auszugs bzw. Neueinzugs gehaftet? Denn Umzüge sind in aller Regel ein Viereck-Verhältnis mit je einem Vermieter und Mieter des Einzugs- und des Auszugsmietobjekts. Ein Verbot hätte eine Kettenreaktion von Ausfällen und Problemen bei Umzugsfirmen, Möbellieferanten etc. geschaffen – ein absolutes Durcheinander wäre die Folge gewesen. Der Entscheid des Bundesrates ist pragmatisch und richtig.

Fristverlängerung bei Zahlungsrückständen der Mieterin
Zahlt ein Mieter den Mietzins nicht, kann ihm nach den aktuellen Bestimmungen der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Gemäss der nun erlassenen neuen Verordnung muss diese Frist bei Wohn- und Geschäftsräumen – statt wie im Gesetz vorgesehen 30 Tage – neu 90 Tage betragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist sogar auf 120 Tage verlängert. Der HEV Schweiz begrüsst jedoch, dass die verordnete Verlängerung der Zahlungsfrist auf Zahlungsverzüge infolge von krisenbedingten Liquiditätsengpässen beschränkt wurde, also eine Art Härtefallklausel darstellt und nicht generell für sämtliche Mietverhältnisse gilt. Für eine Verlängerung der Nachfrist um 30 Tage - also auf insgesamt 60 Tage - hätte der HEV Schweiz Verständnis gezeigt. Eine derart lange Fristverlängerung ist jedoch unverhältnismässig. Dies bedeutet, dass der Mieter bzw. Pächter bis zu dem gültigen Kündigen während vieler Monate im Mietobjekt war, ohne dass der Vermieter hierfür entschädigt wurde. Diese Regelung dürfte namentlich viele private Vermieter sehr hart treffen und schlimmstenfalls in eigene Liquiditätsprobleme stürzen, da sie ihrerseits die Kosten für die Hypothekarzinsen, Bewirtschaftung, Liegenschaftsunterhalt, Hauswart etc. weiterhin bezahlen müssen. Direkte Folge davon ist nun die Gefahr einer endlosen Kettenreaktion: Liquiditätsengpässe bei privaten Vermietern führen zum Ausbleiben von fristgerechten Zahlungen an andere Leistungserbringer, welche dann ihrerseits finanzielle Ausfälle erleiden.

Mietzinszahlungspflicht bei Gewerbemieten: Partnerschaftliche Lösungen
Die vom Bundesrat eingesetzte Task Force – in der auch der HEV Schweiz mitwirkt – soll sodann nach Lösungen suchen für die krisenbedingten Folgen aufgrund einer angeordneten Betriebseinstellung bei gemieteten oder gepachteten Gewerberäumen.
 

Bundesrat setzt Task Force zum Wohneigentum und vermieteten Immobilien ein

Mediencommuniqué vom 24. März 2020 vom HEV Schweiz

Bundesrat setzt Task Force zum Wohneigentum und vermieteten Immobilien ein

Der Hauseigentümerverband (HEV) begrüsst, dass der Bundesrat keine notrechtlichen Eingriffe ins Mietrecht, wie von Mietervertretern geforderte Kündigungsverbote, festlegt. Die von Bundesrat Guy Parmelin umgehend veranlasste Einsetzung einer Task Force unter Mitwirkung der am heutigen «Runden Tisch» vertretenen Verbände und mit
Erweiterung auf Vertreter aus dem Finanzbereich zur Erarbeitung von Lösungsmöglichkeiten wird vom HEV ausdrücklich begrüsst. Dies ist zielführender als notrechtliche Schnellschüsse.


Die vom Bundesrat erlassenen Verordnungen über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19) zum Schutz von Bevölkerung und Volkswirtschaft in Kraft gesetzten Massnahmen sind sehr einschneidend für die Bevölkerung sowie für weite Teile der Wirtschaft. Die Regelungen wirkten sich auch direkt oder indirekt auf die Immobilieneigentümer aus. Sie haben aber auch zu Unsicherheit über den Fortbestand geltender Regeln des Mietrechts bewirkt.

Der HEV hat bereits in einer frühen Phase mit einem Schreiben Bundesrat Guy Parmelin als auch für das Wohnungswesen zuständigen Departementsvorsteher aufgefordert, bei seinen Unterstützungsmassnahmen auch die Betroffenheit des Immobilienmarktes auf den aktuellen bundesrätlichen Radarschirm zu nehmen. Der HEV hat dabei betont, dass in die angekündigten Gespräche unbedingt Vertreter der Immobilieneigentümer ebenso wie der Hypothekargeber miteinzubeziehen sind. Nicht zuletzt aufgrund dieser Intervention hat heute Dienstagmorgen ein «Runder Tisch» mit Bundesrat Parmelin stattgefunden, an dem von Seiten der betroffenen Verbände Delegationen des HEV, der Fédération Romande Immobilière und des Schweizerischen Mieterverbands teilgenommen haben. Gemeinsam als prioritär erkannt und
behandelt wurden die Themen Umzüge (Zügeltermin 31.3.), Zahlungsschwierigkeiten von Mietern sowohl im Wohn- als im Geschäftsbereich und Zahlungsschwierigkeiten von Immobilieneigentümern/Vermietern.

Der HEV hat in seinen Positionen folgendes festgehalten:

  • In der ausserordentlichen Situation sind Solidarität und im Rahmen der Möglichkeiten fallspezifisch besondere Lösungen aller Beteiligten gefragt.
  • Umzüge per 31. März sollen dort stattfinden können, wo diese unter Einhaltung der notwendigen Massnahmen möglich sind. Wo immer möglich jedoch soll – in gegenseitiger Verständigung der Betroffenen – der Zügeltermin verschoben werden. Wenn ein Mieter nicht in seine (neue) Wohnung einziehen kann, weil der jetzige Mieter nicht auszieht, muss rechtsverbindlich sichergestellt sein, dass der Vermieter nicht haftbar ist, weil er das vertraglich zugesicherte Wohnlogis nicht übergeben kann.
  • Notrechtliche Eingriffe ins Privatrecht – wie etwa die vom Mieterverband geforderte Aushebelung des Mietrechts – lehnt der HEV grundsätzlich entschieden ab. Zu einzelnen, in der aktuellen Situation wirkungsrelevanten Bestimmungen, sollen zeitlich begrenzte Ausnahmeregelungen definiert werden.
  • Vom HEV ebenso abgelehnt wird eine Aufhebung der Zahlungspflicht für Mieter. Gefragt sind individuelle Lösungen, wo krisenbedingt eine Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. In solchen Fällen sollen die Parteien unter Einbezug der Hypothekargeber auf die konkrete Situation abgestimmte Lösungen aushandeln.
  • Betreffend vermietete Geschäftsräumlichkeiten ist unmissverständlich festzuhalten, dass pandemiebedingt angeordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen keinen «Mangel am Mietobjekt» im Sinne des Mietrechts darstellen und somit keinen Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung besteht.
  • Auch private Immobilieneigentümer und Vermieter, sowohl von Wohn- als auch von Geschäftsräumlichkeiten, haben ihrerseits zahlreiche finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen (bspw. für Hypothekarzinsen, Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Hauswartung, Lift-Serviceabonnemente usw.).
  • Bei Zahlungsschwierigkeiten von Wohneigentümern und Vermietern dürfen die Hypotheken nicht gleich gekündigt werden. Die «Guillotine-Klausel» in den Hypothekarverträgen ist ausser Kraft zu setzen.


Gesamtbetrachtung bleibt zentral
Der HEV wird bei seiner Mitarbeit in der Task Force weiterhin auch das zwingend nötige Gewicht auf die Gesamtsicht legen. Der Bund und verschiedene Kantone haben namhafte Unterstützungspakete in zweistelliger Milliardenhöhe beschlossen. Diese setzen bei Unternehmen, Arbeitnehmern, selbständig Erwerbstätigen und Arbeitslosen an. Private Immobilieneigentümer sind darin nicht berücksichtigt. Beim Immobiliensektor geht es um einen wichtigen Teil der Volkswirtschaft unseres Landes. Finanzpakete stützen bereits die Wirtschaft mit der Übernahme von Produktions- und Lohnausfällen und sichern damit in der gesamthaften Wertschöpfungskette Einkommen und Kaufkraft. Eine generelle Aufhebung oder Aussetzung von Zahlungspflichten von betroffenen (Geschäftsraum-)Mietern kann deshalb kein Thema sein. Dies
wäre untragbar für viele private Vermieter und auch ungerecht gegenüber den selbstnutzenden Wohneigentümern, die ihren Zahlungspflichten ebenfalls nachkommen müssen. Die Hypothekarschulden in der Schweiz betragen rund 1‘000 Milliarden Franken – ein Immobiliencrash infolge von zahlreichen Notverkäufen ist mit aller Kraft zu verhindern.
 

Notsituation erfordert Solidarität von allen Seiten

Mediencommuniqué vom 20. März 2020 vom HEV Schweiz

Die durch COVID-19 ausgelöste Lage und die darauffolgenden Anordnungen durch den Bundesrat sind einschneidend. Sie fordern gleichermassen unsere Bevölkerung, die Wirtschaft und auch die Eigentümer, Vermieter und Mieter. Der HEV Schweiz fordert alle Seiten zur gegenseitigen Solidarität auf.

Infolge der durch COVID-19 ausgelösten Pandemie hat der Bundesrat die Situation in der Schweiz als «ausserordentliche Lage» gemäss Epidemiengesetz eingestuft. Er hat einschneidende Massnahmen gegenüber der Bevölkerung, Organisationen und Institutionen sowie grossen Teilen der Wirtschaft erlassen. Die gesamte Bevölkerung ist betroffen und dringend aufgerufen, Verantwortung zu übernehmen. Um die Situation zu meistern, ist Solidarität von allen gefragt.

Die Massnahmen des Bundesrates sind sehr einschneidend für die Bevölkerung sowie für weite Teile der Wirtschaft. Die Massnahmen sind zum Schutz von Bevölkerung und Volkswirtschaft jedoch notwendig. Der HEV Schweiz trägt die Massnahmen des Bundesrates vollumfänglich mit. Notrechtliche Eingriffe ins Privatrecht – etwa die vom Mieterverband geforderte Aushebelung des Mietrechts – lehnt der Hauseigentümerverband jedoch entschieden ab. Kündigungsverbote und Aufrufe zur Zahlungsverweigerung lösen keine Probleme, sie schaffen lediglich neue. In dieser ausserordentlichen Situation ist Solidarität von allen gefragt. Dies gilt für Eigentümer, Vermieter als auch Mieter und ebenso für Banken und weitere Leistungserbringer.

Krisensituationen erfordern individuelle Regelungen
Die vom Bundesrat in Kraft gesetzten Massnahmen wirken sich auch direkt oder indirekt auf die Immobilieneigentümer aus. So etwa in ihrer Eigenschaft als Bauherren von Renovationsarbeiten oder als Käufer eines im Bau befindlichen Hauses oder einer Wohnung, wenn sich die Fertigstellung infolge der Epidemie verzögert. Getroffen werden auch Vermieter von Gewerberäumen, deren Mieter von angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen betroffen sind. Ungeachtet der unverändert bestehenden Rechtslage ist der aktuellen Ausnahmesituation angemessen Rechnung zu tragen. Die Betroffenheit sowie auch die vertraglichen und die finanziellen Verhältnisse sind sehr unterschiedlich. Erforderlich ist die Bereitschaft der Parteien zum gegenseitigen Aushandeln von situationsspezifischen Lösungen. Bund und Kantone stellen zudem erhebliche Mittel für besonders betroffene Unternehmen und Private bereit.

Notverkäufe sind zu vermeiden
Sind die Partner nicht zu Verhandlungen bereit, sind mit zunehmender Dauer der Krise Notverkäufe von Liegenschaften zu befürchten. Solche Zwangsverkäufe gefährden die Existenz der betroffenen Wohneigentümer und Unternehmen mit deren Geschäftsräumlichkeiten. Folgen solcher Notverkäufe sind aber auch Zahlungsausfälle bei den Hypothekargebern und Bauunternehmern, Hauswarten, Energielieferanten etc. Die Hypothekenschulden in der Schweiz betragen rund 1’000 Milliarden Franken – ein Immobiliencrash infolge von zahlreichen Notverkäufen hätte gravierende Auswirkungen auf unsere gesamte Volkswirtschaft.

Angekündigte Unterstützungsmassnahmen des Bundes
Der Bund und auch bereits verschiedene Kantone haben enorme Summe zur Unterstützung der Wirtschaft und für Härtefälle gesprochen. Der Hauseigentümerverband Schweiz seinerseits hat Bundesrat Guy Parmelin als zuständigen Departementsvorsteher aufgefordert, bei seinen Unterstützungsmassnahmen auch die Betroffenheit des Immobilienmarktes auf den aktuellen bundesrätlichen Radarschirm zu nehmen. In die angekündigten Gespräche sind auch Vertreter der Immobilieneigentümer ebenso wie der Hypothekargeber miteinzubeziehen.

Mietverträge bleiben trotz COVID-19 verbindlich: Alle Parteien sind gefordert

Mediencommuniqué vom 17. März 2020 vom HEV Schweiz

Der Bundesrat hat gestern erstmals seit dem 2. Weltkrieg Notrecht in Kraft gesetzt. Die durch COVID-19 ausgelöste Lage und die darauffolgenden Anordnungen durch den Bundesrat sind einschneidend. Sie fordern unsere Bevölkerung, die Wirtschaft und ebenso die Vermieter und Mieter.

Gültige Verträge bleiben, soweit das Notrecht nichts Anderes vorsieht, bestehen. Dies gilt auch für die vertraglichen Pflichten der Parteien. So bleiben namentlich auch Mietverträge in der Krise weiterhin verbindlich. Dies gilt bei Wohnungs- wie auch bei Geschäftsraum-Mietverträgen. Der Vermieter muss das vertraglich vereinbarte Mietobjekt dem Mieter weiterhin zur Verfügung stellen. Ebenso bleibt die Zahlungspflicht des Mieters für dieses Gebrauchsrecht ungeschmälert bestehen. Dies gilt gleichermassen für Wohn- und Geschäftsraummieter.

Betriebsbeschränkung ist Unternehmerrisiko
Durch den Bundesrat angeordnete vorübergehende Beschränkungen und Verbote von gewissen betrieblichen Tätigkeiten führen nicht zu einem Dahinfallen der Mietverträge. Ebensowenig stellen solche notrechtlichen Betriebsbeschränkungen einen «Mangel am Mietobjekt» dar, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen würde. Der Vermieter erbringt seine Leistungspflicht weiterhin vollumfänglich: Das Mietobjekt (Geschäftslokal, Betriebsstätte) ist nach wie vor voll gebrauchstauglich. Nach Ansicht des Hauseigentümerverbandes fallen angeordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen ins Betriebsrisiko des Unternehmers.

Notsituationen erfordern Individuelle Regelungen
Ungeachtet der Rechtslage ist der aktuellen Ausnahmesituation angemessen Rechnung zu tragen. Dabei gilt es zu bedenken, dass nicht nur der Mieter eine Zahlungspflicht hat, sondern dass auch der Vermieter seinen diversen Zahlungspflichten nachkommen muss (etwa für Hypothekarzinsen, Hauswartung, Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Liftabo etc.). Alle diese Kosten muss der Vermieter ebenso zahlen können wie der Mieter seine Mietzinsen. Allgemeine Forderungen nach Aufhebung einer Zahlungspflicht für Mieter sind daher verfehlt. Es darf nicht ein einzelnes Glied aus dieser ganzen finanziellen Verpflichtungskette herausgebrochen werden. Gefragt sind individuelle Lösungen mit Augenmass in jenen Fällen, wo krisenbedingt eine finanzielle Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. Dies kann zum Beispiel bei einzelnen Geschäftsraummietern aufgrund einer angeordneten Betriebseinstellung vorkommen. In solchen Ausnahmefällen ist es an den Parteien, abgestimmt auf die konkrete Situation Lösungen auszuhandeln, die für beiden Seiten tragbar sind. Denkbar sind Vereinbarungen mit Ratenzahlungen der Miete oder das Gewähren
längerer Zahlungsfristen. Die Bereitschaft der Parteien zum gegenseitigen Aushandeln von Lösungen ist nicht nur im Mietbereich erforderlich, sondern auch im Rest der Zahlungskette, nämlich bei den Banken als Hypothekargeber, den Wasser- und Energielieferanten (öffentliche Werke etc.).

Angekündigte Unterstützungsmassnahmen des Bundesrates
Der Bundesrat hat Unterstützungsmassnahmen für die Wirtschaft und für Härtefälle angekündigt. Infolge von notrechtlich erzwungenen Betriebsbeschränkungen und -verboten wird es durch umsatzabhängige Geschäftsraummieten und Zahlungsausfälle von Mietern auch auf der Vermieterseite zu einschneidenden Einbussen kommen. Der Hauseigentümerverband Schweiz fordert den Bundesrat auf, bei seinen Unterstützungsmassnahmen insbesondere auch stark betroffene Mieter und Vermieter zu berücksichtigen.