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Ausserterminliche Kündigung

Der vorzeitige (ausserterminliche) Auszug

Art. 264 OR

1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag unter gleichen Bedingungen zu übernehmen.

2 Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

3 Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er:
  a) An Auslagen erspart und
  b) Durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

 

I. Vobemerkung
Vorzeitige Rückgabe ist vertragswidriges Verhalten des Mieters. Eine Ausnahme sieht aber Art. 264 OR vor.

Folgende vier Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Mieter vollständig befreit wird von den Verpflichtungen des Mietverhältnisses:

  1. Der Ersatzmieter hat den Anforderungen des Gesetzes zu genügen, welche im Gesetz umschrieben sind.
  2. Der Mieter muss die vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes rechtzeitig ankündigen und dem Vermieter das Ersatzmieterangebot unterbreiten.
  3. Die angemessene Frist zur Prüfung der Tauglichkeit des Ersatzmieters muss abgelaufen sein.
  4. Der Mieter hat dem Vermieter die Mietwohnung tatsächlich zurückzugeben.

Art. 264 OR darf nicht zuungunsten des Mieters abgeändert werden (sog. relativ zwingendes Recht).

II. Abgrenzungen

  • Keine Übertragung von Geschäftsmietverträgen auf einen Dritten gemäss Art. 263 OR
  • Keine Aufhebungsvertrag
  • Keine ordentliche / ausserordentliche Kündigung

III. Zu den Voraussetzungen

1. Vorzeitige Rückgabe

  • Erkennbarer, endgültiger Verzicht des Mieters auf das Gebrauchsrecht
  • Schlichter Nichtgebrauch reicht nicht aus für eine Rückgabe
  • Konkludentes Handeln genügt (Zustellung aller Schlüssel)
  • Rückgabe muss vorzeitig sein, d.h. vor dem Kündigungstermin
  • Vollständige Rückgabe
  • Mietobjekt muss vollständig geräumt sein und alle Schlüssel zurückgegeben sein.

2. Stellung eines zumutbaren Ersatzmieters

  • Ein einziger zumutbarer Ersatzmieter genügt.
  • Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein:

         - Gewähr für pünktliche und vollständige Bezahlung der Mietzinse
         - Regel: Haushaltseinkommen höher als das Dreifache des Mietzinses
         - Keine Verlustscheine
         - Keine Steuerschulden
         - Unterlagen sind durch Mieter zu besorgen

  • Übernahme zu gleichen Bedingungen

          - Vereinbarter Gebrauchszweck (Wohnungsmiete/Geschäftsräumlichkeiten)
          - Gleicher Mietzins
          - Keine zusätzlichen Ansprüche des Ersatzmieters
          - Keine zusätzlichen Forderungen des Vermieters

  • Weiter Zumutbarkeitskriterien

          - Verweigerung muss auf objektiven und sachlichen Gründen beruhen; z.B.
          - Lebenswandel
          - Bestehende Mieterzusammensetzungen beachten
          - Konkurrenz, Feindschaft usw.
          - Hobbys (Klavierunterricht in ruhiger Wohnlage)

IV. Formell korrektes Vorgehen

  • Ankündigung durch den Mieter, er wolle das Mietobjekt vorzeitig zurückgeben.
  • Bei Familienwohnungen bedarf es gemäss h.L. auch die Zustimmung des Ehegatten.
  • Genügend Zeit, dass Vermieter den Ersatzmieter prüfen kann:

          - Je nach Einzelfall.
          - Gewerberäumlichkeiten: ca. 30 Tage sind in der Regel angemessen.
          - Wohnräumlichkeiten: ca. 10 bis 20 Tage sind in der Regel angemessen.

V. Befreiung des Mieters

  • Zumutbarer Ersatzmieter

          - ab Beginn des Mietverhältnisses mit neuem Mieter

  • Ablehnung eines tauglichen Ersatzmieters (ab Zeitpunkt in dem der Ersatzmieter das Mietverhältnis übernommen hätte)
  • Vermieter reagiert nicht oder nicht rechtzeitig auf das Angebot eines Ersatzmieters
  • Vermieter schliesst mit Dritten neuen Vertrag ab
  • Vermieter nutzt das Mietobjekt für sich, für seine Angehörigen oder stellt es einem Dritten gratis zur Verfügung
  • Vermieter führt Instandstellungsarbeiten durch (Ausnahme: Schäden, welche der Mieter verursachte)
  • Vermieter vermittelt Ersatzmieter an eineres leer stehendes Mietobjekt.
  • etc.

VI. Keine Befreiung des Mieters

  • Kein geeigneter Ersatzmieter
  • Ersatzmieter zieht sich zurück.


VII. Schadenminderungspflicht des Vermieters
Vgl. Art. 254 Abs. 3 OR

VII. Vorzeitige Rückgabe - Mängelrüge
Bei vorzeitiger Rückgabe muss die Mängelrüge unverzüglich (d.h. innert 2 Werktagen) nach tatsächliger Rückgabe (z.B. Schlüsselzustellung) erfolgen.