Der Referenzzinssatz basiert auf der vierteljährlichen Erhebung des durchschnittlichen Hypothekarzinssatzes im Hypothekenbestand der Schweizer Banken durch die Schweizerische Nationalbank. Das Bundesamt für Wohnungswesen rundet diesen Wert jeweils auf Viertelprozent und publiziert ihn als Referenzzinssatz für die Mieten. Bei der aktuellen Publikation am 1. Dezember 2020 blieb der Referenzzinssatz auf dem Stand von 1.25%. Dank der langanhaltenden Tiefzinsphase gibt es noch immer sehr viele günstige Wohnungen. Die Durchschnittsmiete über neue und alte Wohnungsgrössen hinweg beträgt in der Schweiz gemäss dem Bundesamt für Statistik 1329 Franken. Seit über 20 Jahren werden im Durchschnitt nur rund 15% des Einkommens für die Miete inkl. Nebenkosten aufgewendet.
Kein neuer Handlungsbedarf bei den Mieten
Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1.25 % basiert, besteht kein aktueller Handlungsbedarf. Wo der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz beruht, gilt es, eine Überprüfung aufgrund der Kostensituation vorzunehmen: Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) geltend machen. Dies gilt auch für die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder umfassenden Überholungen.
Keine Senkungsanspruch bei ungenügendem Mietertrag oder üblichen Mietzinsen
Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz nur, wenn aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt der Vermieter aus diesem Grund ein Senkungsbegehren seines Mieters ab, so hat er in einem allfälligen Verfahren die Zulässigkeit seines Ertrags zu beweisen. Gleiches gilt, wenn sich der Vermieter bei einer Altliegenschaft darauf beruft, dass der Mietzins dem orts- oder quartierüblichen Niveau entspricht.
Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 1. Dezember 2020