Der Referenzzinssatz basiert auf dem Durchschnitt aller in der Schweiz vergebenen Hypotheken. Da die Hypothekarzinsen in den vergangenen Monaten angestiegen sind, hat sich nun auch der Referenzzinssatz wieder erhöht. Der Referenzzinssatz wurde 2008 auf einem Niveau von 3.5% eingeführt und ist seit der Einführung mehrmals gesunken, letztmals am 3. März 2020 auf das rekordtiefe Niveau von 1.25%.
Am 1. Juni 2023 hat das Bundesamt für Wohnungswesen bekanntgegeben, dass der Referenzzinssatz erstmals seit seiner Einführung steigt, um 0.25 Punkte auf 1.5%. Wegen der stark gestiegenen Hypothekarzinsen hat das BWO per 1. Dezember 2023 eine weitere Erhöhung auf 1.75% bekanntgegeben. Wegen einer Referenzzinssatzerhöhung steigen die Mieten nicht automatisch. Damit Vermieter die gestiegenen Finanzierungskosten durch eine Mietzinserhöhung ausgleichen können, muss diese dem Mieter mit dem amtlichen Formular unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten auf den nächsten Kündigungstermin mitgeteilt werden.
Ein Anstieg des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte erlaubt eine Mietzinserhöhung von 3%. Eine Erhöhung ist nur bei Mietverhältnissen möglich, welche auf einem Referenzzinssatz von 1.25% oder 1.5% basieren. Das gilt für Mietverhältnisse ab dem 3. März 2020 oder wenn der Vermieter den Mietzins bei den letzten Referenzzinssatzsenkungen entsprechend reduziert hat. Zusätzlich zum Referenzzinssatz kann der Mietzins um 40 Prozent der Teuerung und um die allgemeine Kostensteigerung (gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten wie Versicherungsprämien, Gebühren, Reparaturkosten etc.) erhöht werden. Während die Erhöhungen bei Referenzzinssatz und Teuerung unbestritten sind, gehen die Meinungen bei der Kostensteigerung auseinander. Je nach regionaler Praxis der Schlichtungsbehörden kommt für diese allgemeinen Kostensteigerungen eine jährliche Pauschale von beispielsweise 0.5% zur Anwendung. Diese Pauschale muss jedoch bei einer Anfechtung durch die Mieter aufgrund der effektiven Zahlen belegt werden. Die Lehre und Rechtsprechung verlangen die Ermittlung nach Massgabe zweier Vergleichsperioden. Die Vermieterschaft hat dafür grundsätzlich den Durchschnitt der drei Jahre vor der letzten Mietzinsfestsetzung mit den durchschnittlichen Kosten der drei Jahre vor einer geplanten Mietzinserhöhung zu vergleichen.
Eine Mietzinsanpassung kann nur auf einen Kündigungstermin unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist vorgenommen werden. Soll eine Mietzinsanpassung per 1. April 2024 erfolgen, sollte das Formular spätestens am 20. Dezember 2023 bei der Mieterschaft sein. Aus rechtlichen Gründen empfiehlt es sich diese Mietzinsanpassung per Einschreiben dem Mieter bzw. den Mietern zuzustellen. Anderenfalls kann die Mietzinsanpassung erst auf den darauffolgenden vertraglich vereinbarten Kündigungstermin erfolgen.
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