Zahlungsaufforderung OR 257d
Ist ein Mieter im Verzug mit der Miete, so muss der Vermieter den Verzug mit einer Zahlungsaufforderung nach OR 257d ankündigen.
Der säumige Mieter hat dadurch eine 30-tägige Zahlungsfrist um den Mietausstand zu beglichen. Zahlt er innert der gegebenen Frist nicht, so kann er der Mieterschaft auf das Ende des nächsten Monates ausserordentlich kündigen.
Briefvorlage Zahlungsaufforderung
Was ist zu beachten bei einer Zahlungsaufforderung:
- Miete wurde nicht bezahlt (1. Fälligkeit)
- Schreiben der Zahlungsaufforderung an sämtliche Parteien (Familienwohnung) zustellen
- Empfehlenswert eingeschrieben (Beweispflicht)
- Absender auf jedes Couvert schreiben
- Couvert nicht öffnen, wenn es nicht zugestellt werden kann
Ab wann gilt die Zahlungsaufforderung als zugestellt.
Beispiel: Ein Ehepaar wohnt in einer Mietwohnung und die Miete Oktober 2018 wurde nicht bezahlt. Fälligkeit der Miete auf den 1. im Voraus.:
| Montag | 08.10.2018 | Versand der Kündigungandrohung separat an beide Ehegatten |
| Dienstag | 09.10.2018 | Zustellungsversuch - Mieter sind nicht zu Hause |
| Mittwoch | 10.10.2018 | 7-tägige Frist zur Abholung |
| Donnerstag | 11.10.2018 | |
| Freitag | 12.10.2018 | Ehegattin holt das Einschreiben ab |
| Samstag | 13.10.2018 | |
| Sonntag | 14.10.2018 | |
| Montag | 15.10.2018 | |
| Dienstag | 16.10.2018 | Ende der Abholungsfrist (Der Ehemann hat den Brief nicht abgeholt) Bei einer Familienwohnung beginnt die Frist nach Erhalt der zweiten separat zugestellten Mitteilung zu laufen! |
| Mittwoch | 17.10.2018 | Beginn der 30-tägigen Zahlungsfrist |
| Donnerstag | 18.10.2018 | |
| Freitag | 19.10.2018 | |
| usw. | ||
| Sonntag | 11.11.2018 | |
| Montag | 12.11.2018 | |
| Dienstag | 13.11.2018 | |
| Mittwoch | 14.11.2018 | |
| Donnerstag | 15.11.2018 | Ende der Zahlungsfrist (Das Geld muss auf dem Konto sein!) |
| Freitag | 16.11.2018 | Versand der Kündigungsschreiben separat an beide Ehegatten -> Kündigung per 31.12.2018 möglich |
| Samstag | 17.11.2018 | |
| Sonntag | 18.11.2018 | |
| Montag | 19.11.2018 | Kündigung gilt als zugestellt per 31.12.2018 |
Bemerkung:
In diesem Beispiel ist der 31.12. ein Kündigungstermin, weil die Parteien die Miete nicht bezahlt haben und in der Zahlungsaufforderung eine ausserordentliche Kündigung auf den nächsten Monat angezeigt wurde. Im ordentlichen Verfahren ist der 31.12. im Kanton Schwyz kein Kündigungsmonat!
In diesem Beispiel macht es Sinn, die Wohnung nicht gleich wieder per 01.01. zu vermieten. Denn die jetzigen Mieter sind noch nicht draussen! Wenn die Mieterschaft die Wohnung nicht termingerecht verlässt, muss der Vermieter ein Ausweisungsbegehren beim zuständigen Einzelrichter in den Bezirken Höfe / March stellen. Ein Ausweisungsbegehren muss rechtskräftig sein und vorher werden die Parteien vermutlich die Wohnung nicht verlassen.